長期優良住宅ってどんな家？6つのメリット・4つのデメリットと良い建築会社の見つけ方

注文住宅を前向きに検討し始めて、雑誌やホームページなどで調べていると「長期優良住宅」の文字を目にしたことがありませんか？言葉の意味から想像してなんだか良さそう！と好意的な印象を持たれる方も多いでしょう。

そこで本記事では、長期優良住宅の概要からメリット・デメリット、建築会社を選ぶポイントについて詳しく解説します。

せっかく注文住宅を建てるなら「住宅性能」にもこだわり、長く住みつづけられる理想の家づくりをしたい方は、ぜひ、長期優良住宅についての理解を深めてください。

1.長期優良住宅とは？

長期優良住宅に興味があるけど、どんな家なのかよくわからない方に向けて、まずは長期優良住宅の概要と制度ができた背景、長期優良住宅に認定してもらうための大まかなステップを順に紹介します。

1-1.長期優良住宅とは所管行政庁が認めた「長持ちする建物」

長期優良住宅とは、所管行政庁が認めた「長持ちする住宅性能の高い建物」です。長い間、生活していても住宅の構造や設備など問題なく使用できるように厳しい基準に適合した家を指します。

厳しい基準とは、大きくわけて4つです。

参考：長期優良住宅の認定基準について

建築する建物の種類や新築と増築・改築など、どのように建物を建てるかで求められる基準は異なります。

さらに上記4つの基準は、用途別で次のように認定基準が定められています。
認定の項目は9つがあり、長期優良住宅の認定を受けるには、この基準に適合する措置を講じて申請しなければいけません。

新築時の項目と基準の概要は次のとおりです。

認定の項目	内容	基準の概要
躯体の耐久性	住宅の構造躯体が数世代にわたって使用できる	●劣化対策等級3 ●構造の種類に応じた基準【構造別の基準】 木造（W造）： ・床下の空間は作業しやすいように有効高さを確保する ・床下・小屋裏の点検口を設置など鉄骨造（S造）： ・柱・梁・筋交いの構造部分に使用する鋼材の厚さ区分に応じた防錆の措置を講じる ・または、木造の基準と同様鉄筋コンクリート造（RC造）： ・水セメント比をさらに5％低減するまたは、かぶり厚さを増す
耐震性に優れている	極めてまれに発生する震度6以上の地震に対しても、損傷レベルを低減できている	●耐震等級2以上
メンテナンスを考えた設計	耐用年数が短い設備配管の清掃・点検・補修・交換など維持管理をしやすくしている	●維持管理対策等級3（専用配管） 【共同住宅や長屋のみ適用】 ●維持管理対策等級3（共用配管） ●更新対策等級3（共用排水管）
省エネルギー	断熱性を高めて冷暖房負荷を軽減できるような省エネルギー性能が確保されている	●断熱等性能等級4
ライフスタイルにあわせたリフォームのしやすさ ※共同住宅や長屋などに適用	居住者のライフスタイルの変化に応じた間取り変更が可能になっている	●躯体天井の高さ2,650mm以上
将来を見越したバリアフリー対策 ※共同住宅や長屋などに適用	共用廊下や共用階段などに十分なスペースが確保されている	●高齢者等配慮対策等級3（共用部分）
居住環境	地域に形成される住宅として居住環境の維持および向上に配慮されている	●地区計画・景観法など、区域内に規制がある場合には、その内容と調和を図る必要がある
住居面積	快適な生活空間を確保するために必要な広さを有している	●一戸建て：75㎡以上 ●共同住宅など：55㎡以上※少なくとも1の階の床面積が40㎡以上（階段部分を除く）※所管行政庁が別に定める場合は、その面積要件を満たす
維持保全計画	住宅の建築段階から将来を見据えた定期的な点検・補修に関する計画が策定されている	●次に記載する部分・設備の定期的な点検・補修などに関する計画を策定する ・住宅の構造耐力上主要な部分 ・住宅に雨水の浸入を防ぐ部分 ・住宅に設置する給排水のための設備

つまり、この9つの基準に適合して「長期優良住宅」と認定を受けた住宅は、非常に価値の高い住宅といえます。

ただし、2021年5月28日に公布された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律等」の一部法改正にともない、長期優良住宅における「認定数の増加」と「住宅の質をさらに高める」といった動きになりました。

注文住宅にかかわるところでは「豪雨災害リスクの認定基準」が追加され2022年には施行されます。地震に対する認定はあったものの地震以外の自然災害に考慮した基準がなかったためです。

この豪雨災害リスクの認定基準とは具体的に、土砂災害特別警戒区域など、とくに災害リスクの危険性が高いエリアにある住宅は「長期優良住宅」の認定対象から外れます。また、一定の災害リスクはあるものの居住継続が必要とされるエリアは、自然災害の発生を防止・軽減するために適切対策を行ったかが認定基準に追加されます。

1-2.長期優良住宅制度が始まった背景は「ストック型住宅」の拡充

昨今、ハウスメーカーのホームページをみると「長期優良住宅」をセールスポイントと謳っている企業が増えてきました。この背景は、フロー型の住宅からストック型住宅の転換が求められたからです。

日本の住宅事情はスクラップ＆ビルドのフロー型が当たり前。古くなった建物は壊し、また新しいものをつくるのが一般的でした。

この「壊してはつくる」を繰り返すのではなく、ストック型の住宅を増やすことで資源の消費を抑えて産業廃棄物がでるのを抑える。それと同時に資源の循環による環境に配慮する動きになりました。

そこで、住宅もフロー型からストック型への転換にむけて、2006年の6月に「住生活基本法」が設立、2006年9月に「住生活基本計画」が策定されました。

1-3.認定を受けるための4つのステップ

長期優良住宅の認定を受けるためには、大まかに次の4つの手順で進めていきます。

認定申請した計画が認定基準に適合されてはじめて着工できます。認定審査をクリアしなければ長期優良住宅を建築することができません。

また、着工中に変更が生じる場合には「変更認定の申請」。工事が完了したときには「報告の徴収」が必要です。このように申請の手間や書類の準備が複雑なため、長期優良住宅の建築を検討しているのであれば、依頼する建築会社と協力して進めていくのが無難です。

2.長期優良住宅の6つのメリット・4つのデメリット

長期優良住宅には、当然メリットとデメリットがあります。そこで次に6つのメリットと4つデメリットについて解説していきます。

2-1.【メリット①】安心して長く住み続けられる

長期優良住宅はなんといっても、この制度の目的でもあるように「安心して長く住み続けられる住宅」なのがメリットです。認定を受けるための9つの認定基準をクリアしており、所管行政庁のお墨付きをもらっています。

長年住み続けられる住宅なので、安心かつ快適に暮らせる住宅を子供たちに繋ぐことが可能です。

2-2.【メリット②】住宅の資産価値が高い

厳しい審査をクリアした住宅のため、一般的な住宅と比較して住宅の資産価値が高く差別化できます。この差別化によって、もし売却しなければならない状況に陥った時でも大きなアドバンテージになるでしょう。

「長期優良住宅制度のあり方に関する検討会」の資料によると2018年度の戸建住宅の新築着工数のうち、長期優良住宅の認定率は25.1％です。つまり、不動産市場に出回る物件数のなかでも長期優良住宅の供給量が少ないため、希少性が高く売却価格を高めに設定できます。

2-3.【メリット③】住宅に関する各種税制措置が受けられる

長期優良住宅を建築すると、一般的な住宅に比べ各種税制措置の優遇を多く受けられます。具体的な項目と控除額、期間については次の表のとおりです。

項目	内容	長期優良住宅	一般住宅
住宅ローン減税	住宅ローンの残高に応じて0.7％が控除される	控除限度額：5,000万円 控除期間：13年 最大控除額：455万	控除限度額：3,000万円 控除期間：13年 最大控除額：273万
不動産取得税	不動産を取得したときにかかる税金の控除	課税標準から1,300万	課税標準から1,200万
固定資産税	新築してからの固定資産税が一定期間1/2に軽減	種別ごと控除期間は下記のとおり 戸建て：1年目～5年目 マンション：1年目～7年目	種別ごと控除期間は下記のとおり 戸建て：1年目～3年目 マンション：1年目～5年目
登記免許税	新築した建物の所有権を登記するときの税金	保存登記：0.1％ 移転登記： 【戸建て】0.2％ 【マンション】0.1％	保存登記：0.15％ 移転登記：0.3％

2-4.【メリット④】住宅ローンの金利引き下げ

住宅金融支援機構の【フラット35】では、長期優良住宅など強固な耐震性や省エネルギーを取り入れた性能の高い住宅を取得する方にむけて、借入金利を一定期間引き下げる措置を行っています。

2022年3月31日までの申し込みで最大10年間、0.25％の金利引き下げ幅が適用されます。

出典：住宅金融支援機構「【フラット３５】Ｓ」

2-5.【メリット⑤】地震保険料が安くなる

長期優良住宅では、耐震等級に応じて地震保険料の割引を受けられます。
割引率は住宅が免震建築物なのか・耐震等級がいくつなのかで割引率が異なります。表で記すと次のとおりです。

対象物件	割引率
免震建築物	50％
耐震等級3	50％
耐震等級2	30％
耐震等級1	10％

出典：一般社団法人 日本損害保険協会「地震保険の保険料の割引制度について教えてください。」

技術的審査適合証や認定通知書・住宅性能証明書など、確認書類が必要ですので、割引制度を活用する方は準備しましょう。

2-6.【メリット⑥】補助金制度を利用して住宅購入できる

長期優良住宅の取得を支援する制度として「地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）」を利用できます。

地域型住宅グリーン化事業とは、中小工務店で木造の長期優良住宅を建築するための支援で1戸あたり110万円が限度額で補助を受けられます。

ただし、この制度を活用するには「国土交通省から採択された中小工務店が建築する」「原則、地域の木材を利用する」など要件があるので注意しましょう。

2-7.【デメリット①】申請手続きに手間や費用がかかる

前述の「認定を受けるための4つのステップ」で大まかな流れを解説しましたが、長期優良住宅の認定を受けるためには、所管行政庁への申請と登録住宅性能評価機関への技術的な審査を依頼するなど、申請の手続きに手間がかかります。

ご自身で申請する場合、所管行政庁によっても異なりますが、目安として5万～6万ほど、申請と審査に費用が必要です。ハウスメーカーや工務店に依頼する場合は、この申請に必要な費用の他に、事務手数料や代行費用として20万～30万円ほど支払いを求められるケースもあります。

ただし、住宅性能表示制度と長期優良住宅制度のどちらも認定を受けようとすると、それぞれ書類を揃えて申請する必要がありましたが、前述した「長期優良住宅の普及の促進に関する法律等」の一部法改正によって、登録住宅性能評価機関にまとめて長期使用構造等の確認の申請ができるようになるため、申請から審査を簡略化が可能になります。

2-8.【デメリット②】建築コストが割高

一般的な住宅を建築するよりも、長期優良住宅を建築する方が住宅を建築するためのコストが割高になるケースが多いです。長期優良住宅の基準を満たすには「1.長期優良住宅とは？」で解説した9つの項目に適合する措置をクリアしなければならないからです。

耐震性や構造躯体の耐久性はもちろん、省エネ性能・住居面積など基準として掲げられる認定項目が多岐にわたるので、構造材や導入する設備がコストアップの一因としてあげられます。また、工期が通常よりも伸びる傾向のため、人件費や管理費・経費などの費用も上がります。

2-9.【デメリット③】着工までに時間がかかる

長期優良住宅を着工するには、認定申請した計画が認定基準に適合されてはじめて着工できます。期間としては、一般的な住宅に比べて数週間～数ヵ月ほど申請の手続きだけで時間を要します。

必要書類の作成や手順を熟知した実績のあるハウスメーカーや工務店に協力を仰げれば申請の手続きはスムーズに進められます。

2-10.【デメリット④】メンテナンスの記録と保管・費用が必要

認定基準のひとつに「維持保全計画」があります。長期優良住宅での暮らしが始まったら、認定時に提出した計画に従って点検・補修を行わなければいけません。点検や補修をしなかった場合、認定を取り消されてしまう可能性もあります。

点検する「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防ぐ部分」「設置する給排水のための設備」の項目によって時期は異なるものの、少なくとも10年に1度の点検が必要です。このメンテナンスにかかる費用は所有者の実費ですので急な支出で家計を圧迫しないためにも毎月の修繕積立は欠かさないようにしましょう。

また、メンテナンスはいつ・どのような結果だったか、記録を保管しておかなければいけません。所管行政庁より、長期優良住宅の認定を受けた方を対象に状況調査があり、点検記録の提出を求められるからです。書類保管を怠って、提出を拒むと30万以下の罰金に処せられることもあるので注意が必要です。

3.長期優良住宅を建てるには？施工実績が豊富な建築会社の比較からはじめよう

長期優良住宅は自分たちが建てたいハウスメーカーや工務店に相談すれば建てられるわけではありません。会社ごとに得意・不得意があるからです。

現に2019年度の戸建・注文住宅供給戸数と長期優良住宅の認定割合は次のとおりです。

引用：長期優良住宅制度のあり方に関する検討会

国土交通省のホームページで公表されている「長期優良住宅制度のあり方に関する検討会」の資料によると、年間供給戸数が1万戸以上の大規模事業者では、供給している住宅の88.7%が長期優良住宅と認定されているのに対して、中小規模の事業者では26.8%と対応に遅れがみられます。

つまり、会社によっては長期優良住宅が標準化している企業もあれば、対応できない企業もあるということです。

それでは、どのように会社にお願いすればいいのか迷われるでしょう。そこでまずは、長期優良住宅の施工実績が豊富な複数社に相談することから始めるのがおすすめです。

長期優良住宅では認定のための基準が多く、長く住み続けられる住宅ですが、あくまで基準は設計段階のもの。実際の施工技術によっては、計算していたよりも住宅性能が下がってしまう恐れがあるからです。そのため、技術の差が出ないためにも施工実績が豊富な建築会社に相談するのが良いでしょう。

また、複数社に相談することで各社の比較ができます。建築コストが上がりやすい長期優良住宅においては、コストとメリットとのバランスを図るのも大切です。必ず、複数社を比較検討して信頼できる建築会社を見つけなくてはいけません。

インターネットの普及で長期優良住宅に長けたハウスメーカーや工務店が簡単に調べられるようになっています。ぜひ、ピックアップした企業のホームページをみてどこに強みがあるか、施工実績がどの程度あるのか調べて企業を絞り込むと良いでしょう。

まとめ

長期優良住宅は9つの厳しい基準をクリアした「長持ちする住宅性能の高い建物」です。本記事で紹介したメリット・デメリットを比較したうえで「長期優良住宅を建てたい」と考えるのであれば、建築を検討しているハウスメーカーに相談しましょう。

ただし注意しなければいけないのが、どこのハウスメーカーでも長期優良住宅が建築できるわけではありません。会社によって得意不得意があるからです。信頼できる建築会社を見つけるためにも、各社の特徴を理解して複数の企業に相談してみることから始めましょう。