建築条件付き土地のメリット・デメリットと購入トラブルを回避する２つのポイント

一戸建てを持ちたいと思い始め、土地探しをしていると「建築条件付き土地」をチラシやWEBサイトで目にしたことがあるのではないでしょうか。

気に入って購入したいと検討してる土地が、建築条件付き土地だった場合、購入するためにいくつかの条件があります。

また、いざ土地を購入しようと話を進めていても契約の内容次第でトラブルが多いのも事実。その多くが「建築条件付き土地」の特徴を十分に理解していないから起こったトラブルです。

契約時のトラブルに巻き込まれないためにも、建築条件付き土地にどんな条件・契約形態なのか基礎知識を身につけないといけません。

そこで今回は、建築条件付き土地の概要から注文住宅や建売住宅との違い、トラブルを回避するためのポイントについて解説しています。

これから一戸建ての購入を検討している方、建築条件付き土地の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.建築条件付き土地とは？どんな条件があるの？

建築条件付き土地とは、「土地を購入するなら、私たち（売主）が決めた建築会社と一定期間内にどんな住宅にするのかプランを決めて建ててくださいね」と制限をかけて販売している土地のことです。

つまり建築条件付き土地を購入するためには、

この2つ条件をクリアしなければ土地を購入できません。

土地を売ってから建物を建てるという流れから、業界内では「売建」と呼んだり建築条件付き「売地」と謳っている会社もありますが、このような場合は「建築条件付き土地」と捉えて問題ないでしょう。

また、条件のある土地を販売するため、ネガティブな印象を与えないように、自由設計やフリープランと興味をそそるような宣伝している場合があります。

1-1.【条件①】建物を建てる会社が決まっている

建築条件付き土地に住宅を建てる会社は大きく2つに分類されます。

土地を売主がそのまま建築も請け負う場合、売主が指定する建築会社がいる場合の2通りあります。

土地が売れるとほぼ同時に建物の売上が立つので、売主側にメリットがある販売手法です。

そのため、売上に関与しない会社を指定することはメリットがないので、売主と関連のある会社が建築を請け負っている場合がほとんどです。

1-2.【条件②】建築プランを決定するまでの期間が決まっている

土地の売買契約を結んでから請負契約までの期間を決めて販売しています。
一般的には「3カ月以内に建築プランを決定してくださいね。」と約款に記載されていることが多いです。

ただし、土地を販売する会社ごとに期間が決められているので、売買契約を締結する際に必ず請負契約までの期間を確認しましょう。

仮に契約で交わした期間内に請負契約が締結できなかった場合、土地の売買契約が白紙になるよう契約内に盛り込まれているのが通常です。そのため、土地を購入するのに支払っていた「手付金」「預り金」など、全額返還されるような契約内容になっています。

しかし、売主によっては「請負契約までの期間が短かい」「期間内に契約できなかった場合、買主の不利益になるような契約内容」などモラルに反した会社が少ないながらもいるのも事実。

各種契約を取り交わす前に、必ず契約書の隅々まで確認することをおすすめします。

2.注文住宅や建売住宅となにが違うの？それぞれの特徴を解説

建築条件付き土地を検討していると、「注文住宅」「建売住宅」も比較対象として候補にあがるのではないでしょうか。

と、建築条件付き土地は「注文住宅」「建売住宅」と何が違うのか。疑問を持たれる方も多いでしょう。

似ている部分はありますが、建築条件付き土地と性質が異なるので、それぞれの特徴を理解しなくてはいけません。

そこでここからは、「注文住宅」「建売住宅」それぞれの特徴について確認しましょう。

2-1.注文住宅の特徴

間取りはもちろん。扉や窓などの建具、設備・仕様など、普段の生活にかかわる部分から、外壁・外構など他の人の目に触れるデザインまで、自分たちの希望を細部にまで取り入れられる家づくりです。

一からすべて自分たちで決めるので手間や時間・費用がかかるものの、完成したときの達成感はひとしお。愛着のある家づくりが実現できます。

複数のハウスメーカーや工務店、設計事務所をまわり、自分たち好みで相性がいい会社を選択でるのも強みのひとつです。

ただし、注文住宅はさらに「フルオーダー型」と「セミオーダー型」の2つ分類でき、依頼する会社によって自分たちの選べる幅が異なるので注意が必要です。

フルオーダー型は、先ほど説明したとおり、自分たちですべてを決めることができる家づくりに対し、セミオーダー型は、間取りは選べるもののキッチンやバス・トイレなどの設備・仕様など、建築会社が指定する商品からしか選べないと制限があります。

自分たちが雑誌やインスタグラムなどで見かけて気に入った設備・仕様があっても、お願いする建築会社に取り扱え無ければ、採用することができません。

2-2.建売住宅の特徴

建売という言葉からもわかるとおり「建ててから売る住宅」を指し、土地と建物をセットで購入できる住宅です。

販売する土地の周辺環境や消費者の関心度の高い住宅設備など、売主がリサーチ・プランニングした住宅。どんな家が建つのかすでに決めている物件です。

「間取りを決める」「設備をどれにするか」といった考える時間や打ち合わせの手間が省けます。注文住宅よりも短期的で、すぐに引っ越したい方・建物を見てから購入したい方にはおすすめな住宅です。

ただし、建売住宅で販売されている物件のなかには、青田売りといって「建てる前」や「建てている途中」でも販売されていたりします。

「建てる前なら間取りを変えられるのでは？」と思われる方もいらっしゃいますが、建売住宅は、事前に建築確認の申請をして販売・建築をするので、途中の変更ができません。

ただし、床暖房や浴室暖房乾燥機、カップボードやカーポートなど、会社によって追加オプションもあるので、オプションを希望する方は何が追加できるのか確認しましょう。

3.建築条件付き土地の特徴とメリット・デメリット

ここからは、建築条件付き土地の特徴と、メリットやデメリットについて解説してきます。

自分たちは、建築条件付き土地を買うべきなのか、買わないべきなのか、特徴やメリット・デメリットを見比べて、判断材料のひとつにしてみましょう。

3-1.人気エリアの土地はこまめな情報収集が大切

建築条件付き土地は、売主側のメリットとして売上の他に、土地をすばやく売りに出せるという特徴があります。

前述で解説したように、建売住宅は「建築基準法に則ってこんな家を建てるから許可してください」と建築確認の審査を受けなければ物件を販売することができません。

しかし、建築条件付き土地の建物は、売主と購入したい方の双方で建築プランを決めてから建築確認申請→着工の流れになるため、土地を先に販売することが可能です。

そのため、人気エリアの土地はすぐに売り出せたとしても、購入希望者が多く買い手が見つかりやすいので、すぐになくなってしまいます。

購入を検討しているエリアが流動性の高いエリアと想定されるなら、今まで販売されていなかった土地が見つかる可能性があるため、こまめに土地情報をチェックすることが大切です。

3-2.【建築条件付き土地】2つのメリット

建築条件付き土地のメリットは次の2つです。

気に入った土地に自分らしい家づくりができる

メリットのひとつめは、気に入った土地に自分らしい家が建てられることです。

建売住宅はすでに決まったプランなので、自分らしさを住宅に反映することができません。
一方、建築条件付き土地は、間取りや一定条件の設備・仕様のなかから自分好みの家づくりができます。

また、建築会社によっては、建築コストは上がってしまうものの設備・仕様のグレードを上げられるといった特徴もあります。

建売では実現できないような、自分らしい家づくりを建築条件付き土地なら叶えられるでしょう。

土地の価格が低く設定されている

建築条件付き土地で売られている土地は、価格が低く設定されている場合があります。

土地と建物の売上がほぼ同時に入る仕組みなので、売主側は建物で売上・利益を確保できるため、土地による利益を抑えているケースがあるからです。

そのため、購入を検討している土地と周辺にある建築条件なし土地の相場と比較してみると安く購入できる確率が高まります。

周辺相場より安いか高いか、高いようなら交渉できる余地はないか、購入を考えている会社に相談してみると良いでしょう。

3-3.【建築条件付き土地】4つのデメリット

建築条件付き土地のデメリットには次のようなものがあります。

建てる会社を選べないから他社比較ができない

本記事でもたびたび紹介しているとおり、建物を建てる建築会社を選べないのはデメリットです。

すでに決まった会社にしか依頼できないため建築プラン・見積もりを提案してもらっても、比較検討ができず「プランの利便性に問題がないか」「建築コストは適正なのか」判断できないからです。

建築する会社の実績や施工技術からも判断することが出来ないので、建築会社はどこで、どんな施工が得意なのか事前にリサーチしましょう。

プランを決めるまでの期間が短い

自分ですべて決めてつくる家づくりは、時間がかかるものです。

ハウスメーカーや工務店のホームページを調べてから「住宅展示場・ショールームをまわる」「カタログで取り入れたい設備や仕様をピックアップする」「選んだ設備メーカーのショールームをまわる」など、本来はたくさんの時間を使って家づくりをするからです。

しかし、決められた期間内で建築プランを決定しなければならない建築条件条件付き土地は、どうしてもスケジュールがとてもタイトになります。

決められた設備・仕様とはいえ、家を買うのは大きな買い物です。
今後の人生を左右する重要な選択になるので、期間内でものごとを判断しなければいけないのはデメリットと言えます。

自由設計（フリープラン）の自由度が低い

そもそも自由設計に定義がありません。

建築設計には、デザインに関する設計、建物の構造耐震性など安全に関する設計、設備やインフラを整えるための設計はあれど、自由設計という考えはないからです。

この自由設計という意味もあいまいで建物を建築する会社によって「自由に決められる範囲」が異なります。

自由設計＝「注文住宅と同じように一から自由に決められる」と捉えている会社もあれば、「決められたプランのなかから自由に選択できる家づくり」を自由設計と捉えている会社もあります。

しかし、建築条件付き土地は請負契約の期間が設けられています。そのため、買い手が建築プランの決断で悩まないように、建築会社側である程度決めた設備・仕様のなかから選ぶようになっています。

そのため、注文住宅と比べると自分たちで決められる自由度が低くなります。

請負契約をしてしまうと解除に違約金がかかる

土地の売買契約から一定期間内の建築請負契約が結べなかった場合、手付金など全額返還されます。
しかし一度、建築請負契約をしてしまうと返還どころか、損害賠償や違約金が発生してしまうので注意が必要です。

「契約当初に話していた内容と食い違いがでてきて不信感が強まった」「思い描いていたプランが反映されず理想の家づくりにならない」、など解約の理由はたくさんあれど、建築請負契約後の解約をおこなうには、損害賠償や違約金が発生してしまいます。

解約するタイミング・会社によって違約金の額は異なりますが、建築費用の5％～10％ほどが目安。

宅地建物取引業法（通称：宅建業法）では、違約金と損害賠償金の支払い合計額は「契約額の上限で20％まで」と定めているため、それ以上の請求額だった場合には注意が必要です。

違約金については、契約書に記載されているのが通常ですので、契約時に必ず確認しましょう。

4.購入時の注意点！トラブルを回避する2つのポイント

土地の売買契約と建物の請負契約の2つの契約を取り交わす建築条件付き土地では、契約時のトラブルが多く発生します。

トラブルを回避するためにも、おさえておきたいポイントは2つ。

そこで最後に、この2つのポイントについてみてみましょう。

4-1.土地の売買契約と建築請負契約を一緒に行わない

土地の売買契約とほぼ同じタイミングの請負契約は避けるべきです。
デメリットでも解説したとおり、建築請負契約をしてしまうと解約するときに違約金が発生するからです。

たとえば、自由設計だからといって、売買契約時に簡単なプラン・超概算の見積もりを提示し、「後からでも変更可能ですから土地が他決してしまう前に契約しておきましょう」など、甘い言葉で契約を急がしてくる会社は注意が必要です。

建築条件付き土地の契約で買主側が守られているのは、建築請負契約の前までです。それ以降の解約については、買主側にも責任が課せられています。

この契約の違いを理解しておかないと、いざ購入するときにトラブルが起きることも多々あります。

契約は慎重に、建築プランは納得できるまで契約しないことを念頭においてください。

4-2.仲介手数料は建物にはかからない

建築条件付き土地を不動産仲介会社が紹介している場合もあります。
その仲介会社を介して土地売買がおこなわれると、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

建築条件付き土地は、土地と建物がセットで販売されているので勘違いしやすいですが、仲介会社は土地を仲介しただけであって、建物の仲介をしているわけではありません。

そのため、買主が仲介会社に支払う仲介手数料は、土地の購入額の手数料だけになります。

なかには、買い手の知識の浅さにつけこみ建物の請負額に対して手数料を請求するケースや、手数料という名目をコンサル費や紹介料などに変えて請求してくるケースもあります。
手数料は何に対しての金額なのか、その金額は支払う必要があるものなのか、不要な場合は支払わない姿勢をたもつことが大切です。

まとめ

建築条件付き土地の概要やメリット・デメリット、トラブル回避のポイントについて解説してきました。

住みたいエリアで見つけた土地が建築条件付き土地だった場合、「建物を建てる会社が決まっている」「建築プランを決定するまでの期間が決まっている」と2つの条件をクリアしなくては購入できません。

「自分らしい家づくりができる」「土地を安く購入できる」がある反面、「建築会社が決まっている」「自由に決められる範囲に限りがある」などデメリットがあるものたしかです。

契約時にトラブルに巻き込まれないよう、本記事で紹介したポイントをおさえて購入時のトラブルを回避し、理想のマイホームづくりの参考にしてください。