アパート建築は信頼できる大手に相談するべき?特徴や注意点をまとめて紹介

アパート建築は信頼できる大手に相談するべき?特徴や注意点をまとめて紹介アパート建築は信頼できる大手に相談するべき?特徴や注意点をまとめて紹介

アパートを建築するために、まず始めなければならないのが「相談する企業を探す」ことです。
相談する企業を見つけて、所有する土地の立地や周辺環境の市場調査を重ね、どのような建築プランがあうのか決めなくてはいけません。

しかし企業を探すといっても、どのような企業がいいのか。初めてアパートを建築する方はわからないものです。

相談する企業で迷われているなら、まずは建築実績が豊富な大手企業がいいでしょう。
なぜなら、多くの建築実績、成功事例を社内のノウハウとして蓄積しています。そのため、提案力に優れています。

それでは、多くの建築実績がある大手企業をご存じだろうか。

大手企業についてわからない方のために、本記事では「アパート建築の流れ」「経験豊富な大手企業」「特徴や注意点」など、詳しく解説します。

どのような大手建築会社に相談すればいいか迷われている方は、ぜひ参考にしてください。

1.まずはアパート建築の流れを理解しよう!

大手企業の建築実績を紹介する前に、まずはアパート建築の流れについて解説していきます。
アパートを建築してから賃貸経営を始める流れを理解しなくては、アパート経営の全体像が把握できません。

なにから手をつければいいかわからない方は参考にするとよいでしょう。

アパート建築はおおむね、以下の行程で進めていきます。

■アパート建築から経営までの流れアパートを建築してから経営するまでの流れ

アパート建築の行程は大きく「マーケティング」「プランニング」「契約」「建物管理と入居管理」の4つに分類できます。
上図は、大手企業だけでなく、地場の小さな不動産会社に建築を相談する場合でも同じように進めていきます。つまり、アパート建築で一番はじめに行動しなくてはならないのが、アパート建築を請け負ってもらう企業に相談することです。

しかし、この相談する企業選びを間違ってしまうと、すべての計画がうまくいかなくなります。相談する相手は時間をかけて慎重に選ばなくてはいけません。

冒頭でも解説しましたが、手始めに相談するなら大手の建築会社が有効的です。

最近では、入居者の住まいに対する考え方が多様化しています。
各社、入居者に喜ばれるアパートを建築するため、過去の建築実績や入居者へのヒアリングによって商品開発しています。

このように、実績やヒアリングができる企業の提案を聞くと最新のトレンドがつかめ、多様化しているニーズにも最適な建築プランがみつかります。

それでは「大手企業に任せておけば安心か?」と聞かれると、すべてが「そうだ!」とは言えません。
なぜなら企業によって、特徴や注意点があるからです。

そこで次章では、アパートを建ててくれる大手建築会社にはどのような企業がいるのか。大手企業の特徴や注意点について詳しくみていきましょう。

2.建築実績が豊富な大手企業と選ばれる理由

建築実績が豊富な大手企業にはどのような会社があげられるのか。また、どうして多くの支持を集めているのか。について解説します。

ぜひ相談先を選定する参考にしてください。

2-1.アパート供給数のトップは大東建託

株式会社市場経済研究所が2019年5月から6月にかけて全国住宅供給調査を実施しました。
全国の戸建とアパートを供給している主要企業にアンケートを行い、トップ10の企業が発表されています。

供給数の多い企業は以下の通りです。

■全国住宅供給調査ランキング(戸建とアパート含む)

順位 企業名 供給戸数
(2018年)
1位 大東建託(東京都) 60,429
2位 大和ハウス工業(大阪府) 46,621
3位 積水ハウス(大阪府) 41,137
4位 旭化成ホームズ(東京都) 16,590
5位 トヨタホーム(愛知県) 15,286
6位 積水化学工業(大阪府) 13,450
7位 東建コーポレーション(愛知県) 13,200
8位 一条工務店(静岡県) 12,213
9位 住友林業(東京都) 8,974
10位 タマホーム(東京都) 7,912

出典:株式会社市場経済研究所・株式会社不動産経済研究所
「2020年版 全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング」

上記、ランキングしている企業は、供給戸数が多いので建築実績も豊富です。

2-2.大手企業は竣工から管理までサポート体制が充実

大手企業は、どのような体制でオーナーをサポートしてくれるのでしょうか。以下は、大手企業の管理体制を図で表したものです。

■大手企業のサポート体制大手建築会社のサポート体制

大手企業は、グループ内でプランの提案から施工・管理をまとめて請け負ってくれます。
セクションごとに役割分担がはっきりしているので、各セクションに専任担当者が配置されています。

また、管理もグループ会社が請け負います。竣工後も安心して管理を任せられるので、手厚いサポートがうけられます。

この竣工後の管理は、アパート経営では非常に重要な役割です。なぜなら、賃貸事業では入居者からの家賃収入が唯一の収入源だからです。
つまり、アパート経営は入居者がいなければ成立しません。

大手の場合、アパートの建築とセットで管理業務を受託する契約が多いです。大手に管理を委託すると、アパートの引き渡しにあわせて入居者募集します。また、グループのネットワークを活かした集客力が定評があります。

このように、大手企業は竣工から管理までのサポート体制が充実しているので、多くのオーナーから選べれています。

3.大手建築会社の特徴(メリット)

ここからは、大手企業の特徴(メリット)を解説します。理解して企業選定の参考にしてください。

大手企業に依頼すると、次の4つの特徴(メリット)があります。

  • ブランド価値を高められる
  • 建物の品質が高い
  • 工期を短縮できる
  • アフターフォローが充実している

この、4つの特徴(メリット)について詳しくみていきましょう。

3-1.ブランド価値を高められる

「○○シリーズ」「○○メゾン」など、大手企業が手がけるアパートは、自社ブランドとしてシリーズ化・商品化しています。
企業は自社ブランドを知ってもらうため、CMや広告などの販売戦略をとっています。

この販売戦略のおかげで、ターゲットである入居者の潜在的な記憶として残ります。知っている商品というのは、信頼を得やすいだけでなく、安心感もあたえてくれるので集客面で効果を発揮するでしょう。

そのため、大手でアパートを建築すると建物にブランドという高い付加価値が加わるのです。

3-2.建物の品質が高い

大手企業の場合、自社工場で建築部材を生産してから現場で組み上げる施工方法です。
この施工方法は、建物の品質を一定水準、保つために行われています。

工務店に依頼してアパートを建築すると、柱や梁の骨組みはもちろん壁や天井にいたる建物の大枠から、壁紙や床、設備といった内装など、職人の熟練度によって建物の仕上がりに差がでます。

仕上がりの差をなくすために大手では、雨や風による影響を受けずに作業ができる工場内で生産して、材料の変形や作業ミスを減らします。

また、現場で行うのは難しいとされている溶接作業を工場なら行えます。溶接によって地震による変形がすくなく、耐久性にも優れています。

これにより、地震の多い日本でも強度の高い建物を提供できるのです。

3-3.工期を短縮できる

前述でも紹介したが大手のアパート建築は、工場で生産された部材を現場に運び入れて組み上げていきます。
そのため、現場での作業工数が削減されるので、工務店が一から作り上げるよりも工期が短くなります。

木造や鉄骨造のアパートは建築工期の目安としては以下の通りです。

(アパートの階数×1ヶ月)+1ヶ月

ただし、あくまで目安。スケジュール通りにことが進めばいいですが、悪天候などによる作業延期で工期が伸びる場合もあります。

あまりにも、詰めたスケジュールをたててしまうと、後々の入居時期に影響してきます。
入居者に迷惑がかからないよう、余裕をもったスケジュールをたてないといけません。

3-4.アフターフォローが充実している

アパート経営では、建物を建てた後の管理が非常に重要です。
管理には「建物管理」「入居管理」の2つを行わなくてはいけません。

契約内容によって異なりますが、大手の多くがアパートの建築業務とあわせて管理も請け負います。

入居が決まり、経営をスタートさせると入居者のフォローが求められるケースが増えてきます。
入居者からの急な修理依頼やクレーム対応など、緊急性が求められる事案が発生することもあるでしょう。

その際、迅速かつ適切な対応をしないと入居者の満足度が下がってしまいます。
満足度を下げないためにも、修理やクレームを素早く対処しなくてはなりません。

大手の管理は、オーナー専用の窓口をもうけています。また、24時間365日対応と緊急時でも連絡できるようになっているので、アフターサービスが充実しています。

4.大手に依頼する3つのデメリット

大手企業にアパート建築を依頼する場合、気をつけなくてはならない点があります。
アパート建築では、一度契約を結んでしまうと簡単には契約解除ができないので、大手企業のデメリットについても理解を深めてください。

以下は大手に依頼する3つのデメリットです。

  • 土地の形状によってはすべてを有効的に活用できない
  • 建築費が高い傾向にある
  • 建築プランの融通が利きにくい

それぞれのデメリットについて解説していきます。

4-1.土地の形状によってはすべてを有効的に活用できない

規格化された商品なので、土地の形状によってはデッドスペースが生まれてしまいます。
つまり、土地を最大限に活かすことができません。

たとえば、工務店であれば、土地の形状にあわせて自由に設計・建築できます。しかし、大手は規格化によってその土地にあうアパートを建築します。

自由度の高い工務店では8戸のアパートが建築できるのに、大手では6戸までしか対応できない場合があります。
そうなると、毎月2戸分の収入減少です。

土地を最大限に活用できなければ、収入にも大きな影響をあたえます。そのため、所有している土地の特徴を理解して建築プランは決めてください。

4-2.建築費が高い傾向にある

大手の場合、工事部門のメイン業務は現場監督である。
つまり、現場での施工は大手企業がおこなわず、取引している工務店に発注しているケースが多い。
大手企業は設計通りに施工されているか現場の監理をしている。

そのため、アパートの建築にかかる工務店からの請求額に、監理でかかる経費や工場の運営費などを上乗せされるので建築費が高い傾向にあります。

4-3.建築プランの融通が利きにくい

工場生産による規格化で建築プランが構成されているので、建築プランの融通が利きにくいです。
規格化されているといっても、1パターンしかできないわけではなく、企業によっては何通りもの建築パターンが用意されています。

しかし、建築したい土地にどのパターンが当てはまるかで建築プランを提案できても、建築プランを自由に設計しなおしてアパートを建てるには融通が利きにくいと言えます。

5.サブリース・一括借上げの仕組みと問題点

大手企業の多くが採用している「サブリース」や「○○年一括借上げ」。空室でも企業が賃料を保証してくれるので長期安定した収入が得られます。

オーナーにとっては、とても魅力的なサービスにみえます。しかし、実は多くの問題もかかえています。

この問題を理解するには、サブリース・一括借上げの仕組みを理解したうえで、問題点が何なのか把握しておく必要があります。

そこで次からは、サブリース・一括借上げの仕組みと問題点についてみていきましょう。

5-1.仕組みを理解しよう

サブリースや一括借上げと聞いて、あなたは仕組みを説明できるでしょうか。
サブリース・一括借上げ=家賃保証と捉える方が多いですが、厳密には違います。

以下の図をご覧ください。

家賃保証の仕組み

家賃保証とは、オーナー向け・入居者向け、それぞれ保証サービス3つをまとめた総称です。
※一括借上げはサブリースの一部

オーナー向けの保証サービスのひとつが、今回紹介するサブリースです。

続いては、このサブリースの仕組みについてみていきましょう。

サブリース契約の仕組み

サブリースは転貸借契約で、一括借上げは賃貸借契約の一部。言葉の意味が全く違います。

わかりやすく説明するなら「建物を又貸しすること」をサブリースと言い「物件を不動産会社に預ける(借上げてもらう)こと」を一括借上げと言います。

5-2.サブリースには5つの問題がある

サブリースの仕組みを理解した後は、どのような問題があるか理解しましょう。契約前に知っているのと知っていないのでは大きな違いがあります。

サブリースには、次のような問題点があげられます。

  • 家賃の見直しにより保証額が減る可能性がある
  • 竣工後すぐに収入があるわけではない
  • 家賃保証の収入以外はオーナーの手元にはいってこない
  • 管理会社を自由に選べない
  • 修繕工事はオーナー負担

家賃の見直しにより保証額が減る可能性がある

賃料が保証されているサブリース。しかし、契約期間中にずっと保証額がはいってくるわけではありません。

アパートは築年数が経過すると老朽化します。新築当初に設定した家賃が、老朽化によって見合わなくなると入居者がつきづらくなります。

そのため、一定期間が経過すると家賃の値下げ交渉があり、家賃の値下げにあわせて保証額が減る可能性があります。
つまり、保証されているすべての期間で毎月同じ金額の収入があるわけではありません。

竣工後すぐに収入があるわけではない

サブリース契約を結ぶと、新築時の免責期間が設けられています。そのため、アパート経営をはじめた数ヶ月は収入がありません。

この免責中の収入は、委託している企業の収入になるのでオーナーには一銭もはいってきません。オーナーに保証額が入りはじめるのは免責期間がすぎてからです。

保証額以外はオーナーの手元にはいってこない

空室でもオーナーと企業が契約時に取り決めた保証額を企業が支払ってくれます。しかし、サブリースでは、本来オーナー側の収入になるはずの「更新料・敷金・礼金」などの金額は支払われません。

つまり、保証額を毎月手にすることができても、それ以外の収入はありません。

管理会社を自由に選べない

前述で解説しましたが、大手企業は施工から管理まで一気通貫したサポート体制を完備しています。そのため、管理会社はグループ内でまかないます。

サブリースは建築と管理がセットの契約が多く、オーナーは管理会社を自由に選べません。

修繕工事はオーナー負担

サブリースの契約時に修繕やリフォームの時期が設定されています。そして、修繕・リフォームを請け負う業者は企業が指定する工事や業者が請け負う契約になっています。

この修繕・リフォームや業者をオーナーに選ぶ権利がなく、多くの場合オーナー負担で行わなくてはいけません。

6.企業を選ぶ5つのポイント

アパート建築では、長期間にわたり企業とつきあっていきます。
そのためにも、信頼できる企業を選ばなくてはいけません。

そこで、本記事では以下のように、企業選びのポイントを5つにまとめ紹介します。

  • 建てたいアパートは相談先の得意分野か
  • 営業担当者は真摯に対応してくれているか
  • 計画段階の提案が根拠にもとづいているか
  • 展示場や工場見学・内覧会に参加する
  • 複数の提案を聞いて比較する

ぜひ、企業選びの参考にしてください。

6-1.建てたいアパートは相談先の得意分野か

大手の建築会社にも建築構造で得意な分野と苦手な分野があります。

アパートの主な建築構造は「木造」「鉄骨造」です。ただし、鉄骨造は「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けることができます。
また、建築規模が大きくなるマンション建築では「鉄筋コンクリート」「鉄骨鉄筋コンクリート」が用いられます。他にも、「コンクリートブロック造」「アルミ造」など、建築構造はさまざまです。

企業ごと技術開発に力を入れており、製品の品質を高めている得意な建築構造があります。
そのため、相談先は建てたいアパートの建築構造を得意としている企業かどうか。確認しましょう。

6-2.営業担当者は真摯に対応してくれているか

営業担当者が真摯に対応してくれるかも、企業を選ぶうえでは重要です。
なぜなら、オーナー目線で真摯に対応できない担当者は、自分の評価・会社の利益が優先になっているからです。

営業担当者は会社から課せられているノルマを達成しなくてはいけません。ノルマを達成すると、会社からの評価されます。そのために、会社や自身の利益だけを求めた営業になってしまう人がいるのも事実です。

このような営業担当者にあたらないためにも、オーナー目線で物事を進めてくれる営業担当かどうか。見極める必要があります。そして当事者意識をもって対応してくる営業担当者は信頼できるでしょう。

営業担当者を見極めるポイント

  • 少しでも疑問に感じたら質問する
  • 質問に的確な回答が返ってくる
  • 対応やレスポンスが早い
  • 提案力に優れている
  • メリットだけでなくリスクについても丁寧に説明してくれる

6-3.計画段階の提案が根拠にもとづいているか

収支計画や事業計画など、相談をはじめてからさまざまな提案をもらう機会が増えます。
この、企業からの提案で注意したいのが、根拠のある提案かどうかです。

提案の根拠。つまり、理由付けが明確でなければいけません。
なぜなら、理由付けが明確でない提案は、信憑性に欠けるからです。

気になる点があれば、「どうして?」「なぜ?」を担当者に質問をぶつけてみましょう。
質問によって、具体的な根拠をもとにした数字なのか・計画なのかはっきりします。

計画が絵に描いた餅であれば、必ずと言っていいほど経営は悪化してしまいます。
アパート経営を成功させるためにも、根拠にもとづいた提案か確認しましょう。

6-4.展示場や工場見学・内覧会に参加する

相談する企業が「展示場」「工場見学」「内覧会」など開催していれば、できるだけ参加しましょう。
企業の技術を体験でき、どのような建物を建てるか肌で体験できます。

実際に企業が建てた建物を見にみにいくと、企業の技術や特徴を知ることができます。また、オーナーは入居者目線で体験できるのも良い経験になります。

なぜなら、自身が感じた利点や欠点を、どのような工夫で欠点を補えるのかアイデアが膨らませられるからです。

企業が実施している、オーナー体験イベントには積極的に参加しましょう。

6-5.複数の提案を聞いて比較する

複数の企業の提案を聞いて比較しましょう。
なぜならものごとを判断するには、比較対象がなければ判断できません。

アパート建築では、オーナーの目的と合致するかが重要になってきます。

各社の特徴や強み、収支計画・建築プラン、竣工後のメンテナンスやアフターフォローなど、いろいろな視点から、目的と合致しているか。また、現実的なイメージが想像できるか。など多角的な視点で比較しましょう。

そのため、1社に相談して決めてしまうのではなく、複数社に相談してから判断しましょう。

まとめ

アパート経営の第一歩として、アパートを建築してくれるいい相談先を見つけることから始めなくてはいけません。

本記事では、株式会社市場経済研究所が提供している「全国住宅供給調査ランキング(戸建とアパートを含む)」をもとに、住宅供給数が多い大手企業を紹介しました。

大手企業はセクションで役割分担がはっきりしています。手厚いサポートを受けられるので、オーナーは安心できます。

しかし、ランキング上位に位置しているからといって、安易に企業を選んではいけません。

企業ごとに得意な分野もあれば苦手な分野があるのも事実です。
第一に考えなくてはならないのが、あなたがどのようなアパートを建築していきたいかです。

土地の立地や周辺環境によっても、アパートの入居者となる利用者のニーズが異なります。
どのようなアパートを建築するかによっても建築構造、間取り、設備など建物のコンセプトは多種多彩になってくるでしょう。

また、アパート経営では、アパートを建てるだけでなく建てた後の管理まで考えましょう。
建てる前の計画段階で「建てた後の管理がアパート経営の成功をにぎっている」といっても過言ではありません。

また、1社のみに相談して判断するのは危険です。比較対象がないので、企業の良し悪しがわかりません。絶対にやめましょう。

理想のアパート建築を実現するためには、企業選定を慎重におこない複数社の提案を比較することが大切です。

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