マンション経営の3つのメリットと主な5つのリスク

マンション経営によって得られる家賃収入は不労所得の代表とも言えます。

老後を含めた将来に対する漠然とした不安が残る方も多いと思いますが、マンション経営は家賃収入以外にもさまざまな側面でメリットを享受できます。

どのようなメリットがあるのか考えてみましょう。

1.マンション経営の3つのメリット

マンション経営とは、購入したマンションを賃貸物件として第三者に貸し、その家賃を収入として得ることを指します。

マンション経営と同様の不動産投資としてアパート経営が挙げられますが、アパート経営は一棟丸ごとを取り扱う運用を一般的に指します。マンション経営は一棟を所有するかマンション一室を区分として所有する方法があり、区分所有の場合はアパート経営よりも手軽に投資できる人気のある不動産投資のひとつと言われています。

物件種別	概要	特徴
マンション経営	一般的にマンション一室を区分として所有し第三者に貸し出し運用	・アパート経営と比較すると少額の資金から始められる ・マンション自体の共用施設が利用できる
アパート経営	一般的に一棟丸ごと購入し、各区分を第三者に貸し出し運用	・1部屋が空室になった場合も、他の部屋の家賃収入で補える ・マンション経営のような区分所有と比較すると借入額が大きくなる ・物件の近くにマンションなど競合物件が建築された場合は全戸で外部要因を受ける

一般的にマンション経営は一棟丸ごと購入するのではなく、一部屋を購入して運用する区分マンションの経営は少ない資金で始められることから人気があります。

たとえば、アパート経営の場合、2DK程度の間取り8部屋を一棟建てるのに約4,000万円前後かかりますが、それは上物を建てるのみの費用で、その他に水道工事や外構工事などで20％ほど費用が必要とされます。また、土地を取得してアパートの経営をしようとした場合はその土地の取得も必要です。

もちろん全戸入室した状態で運用すれば、区分マンション経営よりも戸数分の収入が発生します。しかしその分、費用もかさみます。よって、不動産投資のはじめとしては区分を所有するマンション経営がおすすめです。

では、そのマンション経営のメリットを具体的にみてみましょう。

1-1.メリット①不労所得が手に入る

マンション経営のメリットとしてやはり挙げられるのが、実労働をしなくても定期的に収入が得られる点です。収益があげられる運用をすることで、例えば会社勤めをしながらも副収入としても収入を確保できますし、貯めた資金で他の運用をするなど可能性が広がります。また、病気や怪我、そして老後を考えると、実際に自分の身体に制約されことなく収入を得られるのがマンション経営のメリットと言えます。

たとえば、3,500万円のマンションを取得し、35年ローンで返済する場合、月額約9万円の返済が必要とされます（金利0.7%で計算）。賃料として12万円で入居されている場合は、単純に月々3万円が収入として発生します。たった3万円かとお感じかもしれませんが、年金額が年々低下し、老後の安定した収入に不安が残る昨今、定期的かつ安定した収入源として不動産投資は年金対策としての選択肢の一つと言えます。

1-2.メリット②万が一に備えて生命保険の替わりになる

マンションの住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険に加入すると、契約者の死亡や高度障害状態となった場合、その保険で住宅ローンが支払われます。団体信用生命保険とは、住宅ローン専用の生命保険のことで、住宅ローンの借り入れの際にはこの団体信用生命保険への加入を条件とされることの多い保険です。

通常の保険とは異なり保険金の受取人は金融機関になっているため、債権者に万が一のことがあった場合には金融機関が住宅ローンの残額を支払ってくれます。つまり、返済すべき残額を家族に負担させることがありません。

一方で、そのマンションの家賃収入はご遺族が受け取ることができますし、賃貸経営を辞め売却した際もその資金を受け取ることが可能できます。このようにマンション経営は生命保険としても活用が可能です。

1-3.メリット③税金対策になる

会社勤めをしている方など給与所得者の場合、源泉徴収として所得税や住民税を納税していると思いますが、マンション経営を始めとする不動産投資をすることで、家賃収入の必要経費として計上できるようになります。その不動産の所得が経費を計上して赤字になったとしても確定申告すると、給与所得で納めた税金から還付され、結果として節税効果が得られます。

「賃貸経営で赤字だった場合、税金が安くなる」というと、いくら税金分の得をしても、赤字であれば収支的には儲かっていないという懸念を持たれる方もいるかもしれませんが、この場合の赤字は帳簿上の赤字のことを指すので実際の支出とは異なります。

経費の中に購入額を使用できる年数で分割している「減価償却」という費目があり、例えば4,000万円のマンションを20年使用するとした場合、毎年200万円が減価償却費として経費扱いされます。

一方、所得税は、個人の所得の合算額に対して課せられるため、給与所得がプラスであっても不動産所得がマイナスであれば、税額は下がります。

そのため、家賃収入から借入金の利息や修繕費などのその他の経費を引いて実際の収支としてはプラスであっても、減価償却費として200万円計上することで帳簿上は赤字になれば、給与所得として収めた所得税は払いすぎとなり確定申告することで戻ってきます。

また、住民税は所得により金額が決まるため、その年の6月から毎月減額されます。

このように給与所得のある方のマンション経営は、会社員としての給与所得分で課税されていた税金が還付される可能性があるため、節税効果があると言われています。

2.マンション経営で考えられる主なリスク

マンション経営はメリットを享受できるその一方でもちろんリスクもあります。

2-1. 売却時のリスク「現金化に時間がかかる！」

マンション経営を始めた後で、現金が必要になった場合やマンション経営を途中で辞めたいと思った場合、投資した物件を売却できます。しかし、現金化までに時間がかかるのが不動産売却の特徴です。

不動産売却は主に以下のステップで進められます。

チラシや広告で買い手へアピールを考えると、不動産を売りたいと思った場合には個人ではなく仲介業者を利用することが一般的ですが、その仲介業者と媒介契約するためにもまずは査定が必要です。ある程度の査定額が決まり、両者が合意できた場合、媒介の契約を行います。

その後、チラシなどで販売活動が始まります。そして、購入希望者が内見（人によっては複数回）し、販売価格や時期などの条件交渉が合えばようやく契約となります。

そのため、一般的には投資を決めてから数ヶ月はかかることが多いのが不動産の売却です。つまり、不動産の売却は、買い手がいなければすぐに現金化できません。また、賃貸として経営している場合、売却するのであれば入居者に対する対応や交渉も必要です。

マンションの賃貸経営は中長期的な計画の中で行う必要があり、運用途中で売却が必要となるタイミングがある可能性があるケースや、自己所有のマンションを賃貸経営しようとしている場合、マンションの賃貸経営ではなく売却も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

2-2. 空室のリスク「借り手が見つからない！」

マンション経営では空室になってしまうと収入がゼロになります。そのため空室を回避しなければいけません。

戸建てとマンションの特性の違いはありますが、戸建ての空き家率の高い県の物件は避けた方が良いでしょう。

引用：「平成25年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）

マンション経営はとにかく借り手に人気のあるマンションを取得することが非常に重要なポイントとなるため、マンション経営は物件を必要とする人の数が多い都心部がオススメです。

また、ファミリー層を想定した物件の方が単身者の利用と比較すると、一度契約されると継続的に利用されることが比較的多いため安定していると言えるため、ファミリー層を意識した間取りがおススメです。

2-3.地価変動によるリスク「買った時よりも地価が下がった！」

マンション経営による資産価値低下というと1990年代のバブル崩壊を思い出される方もいらっしゃるかと思いますが、結果としてマンションの時価評価額が半値以下になった物件も他の金融商品を始めとする投資に比べてその価格変動は非常にゆるやかに発生したと言えます。つまり、不動産の場合は株などの金融商品と異なりその下落が緩やかな点がポイントです。

価値が変動するのであれば損切りをどこでするのかが重要であるのは不動産投資も同じであり、むしろ価格変動がゆるやかである点を認識した上で早めの対応を行える不動産投資は投資の中でもリスクが少ない投資と言われる所以です。

また、不動産の場合に限らずインフレのリスクはあります。郊外の地価変動は都心部と比較して下降傾向にあるため、どの場所のマンションを購入するか検討が非常に重要です。その点からも空室を避けるだけでなく、都心部は家賃価格を高く設定できるためさらにおススメです。

たとえば東京都渋谷区恵比寿で新築2LDKのマンションを購入しようとした場合、8000万円を超える価格ですが、東京都心部以外のエリアであれば、3000万円で新築マンションを取得できます。一方、東京都渋谷区恵比寿での2LDKの家賃相場は33万円前後とされていますが、都心部以外のエリア、例えば静岡県浜松近辺での2LDKの家賃相場は8万円ほどと言われています。

つまり、年利0.7%でローンを組み賃貸経営した場合、月々の家賃収入を単純に計算すると以下の通りです。

となります。
※実際は別途管理費や修繕費などの支出が発生します

収入額の面からも都心部が投資としても魅力的なうえに、空室率も都心部の方が低い傾向なので結果として安定的な運用が可能です。

2-4.管理上のリスク「管理が煩雑！」「家賃滞納！」

賃貸経営を行おうとした場合、家賃の回収を始めとする借り手との仲介を行う管理会社に委託するか。それとも、ご自身でそれらの業務を行うのかを決める必要があります。

この賃貸管理を管理会社に委託する方法を「管理委託方式」と呼びます。管理委託する場合には、管理手数料の支払いが発生しますが、本業の会社勤めがある方や、賃貸経営に時間や労力をかけられそうにない場合、家賃の滞納やトラブル対応を考えると管理会社と契約する方が負担は相当軽減されます。

手数料は管理会社によって異なるため、管理会社選びの際のポイントとなります。一般的には家賃の5%が相場とされることが多いのですが、その手数料額と合わせて手数料に何が含まれているのかを確認することが管理会社選びのポイントです。

管理会社によっては、手数料自体は低く設定されていても、手数料以外にシステム料として初回契約時や契約更新時に別途料金が発生する場合もあります。管理会社選びの際には、複数社にコンタクトして比較検討が重要ですが、その際には手数料金以外にもどのような費用が発生するのかを含めて検討することをオススメします。

2-5.老朽化のリスク「建物の劣化は必ず起こる」

建物の経年劣化は避けられません。外壁や共有設備はマンション自体の修繕積立金として家賃に含めて回収できますが、マンション経営の場合、考えておくべきはエアコンや水回りといった費用の負担を考慮しておく必要があります。そのため、家賃の一部を修繕積立のために蓄えるなどあらかじめ考慮しておくことが重要です。

また、築年数が増すごとに劣化が目立ち、結果として家賃額の低下や空室に繋がります。その対策としてリフォームを行う可能性も事前に検討しておくべきです。そして最近では、リフォームと似た言葉でリノベーションも注目されています。リフォームはどちらかというと悪い状態からの回復をさしますが、リノベーションは間取りの変更も含めた住空間に新たな機能や価値を向上させる工事を行います。

最近ではマンション１戸のクロス交換、床材交換、水回りの簡単なリフォーム（鏡交換やシャワーヘッド交換）などで40万円を切ったサービスを行う企業もいます。

物件自体が老朽化している場合、そもそも借り手が見つからず家賃収入が0円となる可能性もあります。そのため、空室を防ぐために家賃を下げざるを得ず、例えば2万円ほど安くして貸し出した場合は2年間で48万円の減額になります。一方でリフォームやリノベーションでかかった費用を40万円とした場合、20カ月で回収できるうえに、空室状態が防げる可能性が高くなります。

工事費用はかかりますが、家賃低下やそもそもの空室を防ぐためにもリフォームやリノベーションの可能性を検討しておくと良いでしょう。

3.マンション経営以外の投資について

このようにマンション経営はメリットもあればデメリットもあります。マンション経営に興味をお持ちなのはおそらく収益を見込んでのことだと思いますが、手元のお金を増やすという意味ではさまざまな手段があります。

例えば、他の金融商品に投資するのも、他の土地活用を検討するのもひとつです。

3-1.株、FX、不動産「一番リスクが低いと言われるのは不動産投資」

株式投資やFX（外国為替証拠金取引）は、不動産投資と比較すると少ない資金から始められるのが最大の特徴です。また、手持ちの資産を現金化までに要する時間が短いFXに至っては24時間いつでも売買が可能なことも相まって短期間でのリターンを狙うこともできます。

一方で株式投資やFXは価格変動が激しいのも重要なポイントです。不動産ももちろん地価の下落は起こりますが、金融商品のような数時間から数日で一気に下落するようなことはありません。

そのため、不動産投資は初期費用がFXや株式投資よりも必要とされますが、価格下落のリスクの観点からは不動産投資は株式投資やFXよりもリスクの少ない投資と言えます。また、不動産投資には節税効果がある点もFXや株式投資と異なる点です。

投資手法	メリット	デメリット
マンション経営	・株式投資と比較して価格の変動が外的要因に影響されない ・資産価値の変動が比較的緩やかで、短期間で減少することはない ・賃貸経営の場合、毎月安定的な収入が得られる ・ローンの借入金利などが経費計上できるため、節税対策になる	・初期費用が株式投資やFXと比較して、初期費用が高額になりがち ・流動性が低く、現金化まで時間がかかる ・空室や滞納が発生すると収入がゼロになる
FX	・数万円の資金から始められる ・24時間取引可能 ・レバレッジにより元手の資金以上の投資が行える	・レバレッジによりハイリターンになる場合もある ・短期間で外的要因により価値が暴落するおそれがある
株式投資	・数万円の資金から始められる ・レバレッジにより元手の資金以上の投資が行える ・選べる銘柄が多い	・レバレッジによりハイリターンになる場合もある ・短期間で外的要因により価値が暴落するおそれがある。また変動幅がFXよりも大きくなる可能性が

3-2.他にもある不動産投資・土地活用

そもそもマンション経営は不動産投資の一つであって、マンション経営以外にもさまざまな土地の活用方法があります。

冒頭で説明したアパート経営もマンション経営とは異なる土地活用ですし、その他にも土地を駐車場や貸地として貸し出すのも土地活用です。

土地活用の種類	評価	概要
マンション経営	〇	さまざまな物件から選択できるが、空室リスクも高い
アパート経営	〇	空室リスクの分散は可能だが、外部要因による価格変動の影響を受けやすい
戸建賃貸経営	〇	家賃収入で住宅ローンの返済が可能だが、空室リスクなどは避けられない
オフィス経営	〇	マンション・アパート経営よりも高利回りだが、空室リスクも高い
高齢者住宅経営	△	需要はあるが事業としての計画性や管理運営の難易度が高く、他の活用方法に転用しにくい
トランクルーム	△	屋外の設置は建築申請が必要
駐車場経営	△	都心部では初期費用をかけて立体駐車場にすることで収益性が上がる場合もあるが、場所に左右される
太陽光発電	△	補助金を受けている場合、基本的に権利譲渡が厳しく回収期間まで運用し続ける必要がある
貸地	△	初期費用は不要だが、借り手を探すのが困難
売却	―	現金化できるが継続的な収益性がない

○：リスクはあるが収益が見込まれる △：状況により収益が見込まれる　－：該当しない

それぞれに強みやリスクが存在するため、初期費用はどこまで出せるのか、収益性はどこまで追求するのかなどの視点で検討することが重要です。

まとめ

不動産投資といってもマンション経営を始め、さまざまな方法が存在しており、不動産投資に限らず投資そのものはメリットもあればデメリットもあります。

ミドルリスク・ロングリターンと言われる不動産投資ですが、インターネットなどで情報収集しながら手元にある資金・資産を有効活用していきましょう。