アパート経営の利回りって理解している?物件価値を判断する正しい計算方法

アパート経営の利回りって理解している?物件価値を判断する正しい計算方法アパート経営の利回りって理解している?物件価値を判断する正しい計算方法

不動産投資の中で人気のアパート経営やマンション経営。
これからアパート経営やマンション経営について調べていくと必ずと言っていいほど「利回り」という言葉がでてきます。しかし、初めてアパート経営・マンション経営をしたいと考えている方には「利回り」というのはあまり聞きなれない言葉ではないでしょうか。

ただ、不動産投資ではいくつもの利回りが用いられるため、それぞれの利回りについて正しく理解しなければ、物件の価値を判断できません。

そこで今回は、初めての方でもわかりやすく利回りを知ってもらうため、利回りの基礎から応用について解説していきます。

1.アパート経営でよく聞く利回りとは何か?

利回りとは、投資額に対して1年で得られる利益の割合を数値化したものです。アパート経営やマンション経営といった不動産投資では、投資した金額に対してどれだけの収益が見込めるかが重要です。そのため指標として用いられており、不動産投資では大きく「表面利回り」「実質利回り」2つの利回りを利用する機会が多いです。

しかし、この利回りを正しく理解しなくては、その物件の価値を推し量ることができません。
次からは、それぞれの利回りについて詳しく解説していきます。

1-1.【表面利回り】大まかな収益性の指標

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれており、計算式は年間の家賃収入を物件購入価格で割ったもので、管理費や税金などの必要経費は含んでいない、あくまで大まかな収益の割合です。

表面利回りの計算式

ウェブサイトや不動産会社が見積もりで提示している利回りのほとんどはこの表面利回りで、物件購入の目安となる指標です。しかし、数字を良く見せるため物件購入価格を税抜き価格で計算している場合もあります。そのため、どのような数字で計算されているのか注意が必要です。

1-2.【実質利回り】表面利回りよりも詳細な利回り計算

実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入から「火災保険料」「固定資産税」などの年間でかかる必要経費を差し引いた収入を、物件購入時にかかる「不動産取得税」「印紙税」などの諸経費を含んだ物件購入時の費用で割った収益の割合です。

実質利回りの計算式

表面利回りよりも正確な収益性の指標になるのがこの実質利回りです。

2.正しい物件価値の利回り計算ができるNOI利回りを覚えよう

先ほど紹介した「表面利回り」「実質利回り」2つの利回りは年間の家賃収入は満室で計算されていることが多くアパート経営では、空室や家賃下落といったリスクが関わってきますので、リスクを想定した純収益を計算する必要があります。

そこで用いられる指標がNOIです。NOIとは、Net Operating Income(ネット・オペレーティング・インカム)の略で、営業純利益を意味します。

NOIは年間の家賃収入から必要経費と空室・家賃下落による損失を差し引いて計算できます。

NOIの計算式

アパート経営を考えるうえで、収益性の指標となる利回りですが、NOIの要素を取り入れて利回り計算するNOI利回りを取り入れることで実質利回りよりもさらに正確な収益性を計ることができます。

NOI利回りの計算式

まれに、実質利回りから空室率を含めて計算する方法を紹介している場合もありますが、その計算式だと物件の総購入金額も空室率を含んで計算しているため、正確な利回りとは呼べません。

アパート経営を検討するにあたり、このNOI利回りの利用をおすすめします。

3.利回りの判断を見誤ると収益差が大きくなる

次からは先ほど紹介した「表面利回り」「実質利回り」「NOI利回り」それぞれの収益差について紹介してきます。アパート経営やマンション経営といった不動産投資では、投資額が高額になるので数%の利回りの違いで収益に与える影響が大きくなってきます。

以下の例をもとに各利回り計算による違いを見ていきましょう。

■例
東京郊外の土地を所有しているAさん。
都内へのアクセスも良く駅からも近いため、単身者のサラリーマンから需要が見込めます。そのため、単身者向けのアパート建築を検討している。1Kの間取りで周辺の家賃相場から7万を見込めると想定した場合、それぞれの利回りは以下の通りです。

■概要
建築構造:木造アパート2階建て
間取り:1K 6戸
家賃:7万
建築費:3,600万
諸経費:180万(建築費の5%を想定)
空室率: 8.3%(1部屋が半年間空室と想定)
年間必要経費:100万(年間収入の20%を想定)

各利回り計算の数値の違い

上記の通り表面利回りでは14%だったのに対し、実質利回りは10.69%、NOI利回りでは9.58%となり、利回りを正しく理解していないと陥ってしまう盲点です。

表面利回りとNOI利回りでは4.42%の差が生じており、これは収益で換算すると約160万もの差額になります。これが、表面利回りだけで判断してしまうと収支計画に狂いがでてくる原因です。

表面利回りはあくまで目安になる指標であって、提示されている利回りの収益が得られるわけではないことを理解しましょう。

また今回は、土地を持っている場合で想定しているため利回りは高い数字となっていますが、土地から購入する場合はその分購入費用がかかってきますので、利回りは低くなります。

4.利回りだけで物件購入は危険。高利回り物件の注意点

「表面利回り」「実質利回り」「NOI利回り」についての理解は深まったでしょうか。利回りにはさまざまな計算方法があり違いについても少しずつわかってきたと思います。
次に不動産会社やウェブサイトに掲載されている利回りだけで物件の価値を判断してしまうと危険というのを少し掘り下げて解説していきます。

例えば、あなたがアパート経営を検討していて、不動産会社が掲載している以下の2つの物件を見つけたとします。

物件情報 物件A 物件B
建築構造 木造2階建て 木造2階建て
築年数 新築 15年
間取り 1K 6戸 1K 6戸
家賃 10万 7万
物件購入費用 8,000万 4,000万
利回り 9.00% 12.60%

一見、利回りの高い物件Bの方がよさそうに思えます。しかし前述で記載しましたが、不動産会社やWウェブサイトで掲載されている利回りのほとんどは表面利回りです。

そこで、以下の物件情報を不動産会社からヒアリングして、それぞれ「実質利回り」「NOI利回り」の計算式に当てはめると次のようになります。

詳細 物件A 物件B
購入時の諸経費

400万

(物件購入費用の5%)

400万

(物件購入費用の10%)

年間の必要経費

108万

(年間の家賃収入の15%)

151.2万

(年間の家賃収入の30%)

空室率

4.1%

(1部屋が3カ月間空室想定)

25%

(3部屋が半年間空室想定)

物件Aの利回り

物件Bの利回り

利回り 物件A 物件B
表面利回り 9.00% 12.60%
実質利回り 7.29% 8.02%
NOI利回り 6.93% 5.15%

不動産会社が掲載している情報だけでは、物件Bが高利回りでよさそうに見えても、NOI利回りを計算すると物件Aの方が高くなります。

物件Bは築年数が15年たっているので年間にかかってくる必要経費が新築に比べて費用負担が増えてきます。また、空室率も新築に比べると入居者ニーズの低下から空室が増えると想定されるため、収益にも直結した影響を受けます。

購入時の諸経費についても新築物件に比べ、仲介手数料が別途必要になる場合があり、新築物件に比べ購入時の費用負担が増加します。

このように、表面だけの数字ではなく数字のカラクリを理解してひも解いていく必要があります。

5.物件種別ごとの平均利回り

ここまで、利回りについて解説してきましたが、アパート経営やマンション経営といった不動産経営を検討するうえで、どの程度の利回りがあればいいのかわからない方もいるでしょう。しかし、利回りは建物の物件種別や建築エリア・築年数などで変化してきます。

例えば、賃貸需要の低いエリアでは利回りは高くなり、賃貸需要の高いエリアでは利回りは低くなります。また、前述で解説したようにすでに土地を持っており、建物の建築だけに費用がかかった場合であれば高利回りのアパート経営が見込めるでしょう。

そこで今回は、物件種別ごとの利回りをまとめていますので以下を参考にしてみてください。

物件種別 エリア 平均利回り 平均物件価格
一棟アパート 全国平均 8.70% 6,627万
首都圏 8.38% 7,012万
一棟マンション 全国平均 7.98% 1憶5,655万
首都圏 7.32% 1憶7,999万
区分マンション 全国平均 7.32% 1,639万
首都圏 6.40% 1,995万

出典:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 2019年2月現在

ここで紹介している一棟アパート・マンションは土地の購入費用を含んだ価格になっています。先ほど説明している通り、土地をすでに所有している場合の平均値とは異なるのでご了承ください。

まとめ

利回りは複数の計算式があります。見積もりで提示されている利回りはどの計算式から算出されているのか理解しなければなりません。高利回りだから安心できるわけではなく、利回りの本質を見抜く目利きが必要です。

しかし、NOI利回りを算出するにも、空室率や家賃下落を想定するため、周辺物件の調査に時間も労力もかかります。そのため、アパート経営を成功させるためにはじっくり時間をかけて検討することも重要です。

本記事で紹介した利回りについて理解を深めて、より精度の高い数字で資金計画を立てて、アパート経営を検討するひとつの判断材料にしてください。

この記事が少しでも『参考になった!』と思ったらシェアをお願いします

X(旧twitter) Facebook LINE hatenabookmark feedly mail