2025年4月以降は省エネ基準を満たさないと家が建てられない！省エネ基準適合義務化を徹底解説

国土交通省より発表があったとおり、2025年4月より住宅の建築基準が変更になります。そのなかでも、省エネ基準適合義務化によって、住宅に求められる省エネ基準が明確になります。

そこで今回は、省エネ基準適合義務化の概要から省エネ基準の適合条件や法改正の背景など詳しく解説します。

2024年の今現在で、マイホームを検討している方に向けてどのような家づくりを計画するのが得策なのかについても紹介していますので、ぜひ、参考にしてください。

1.2025年以降の省エネ基準適合義務化で何が変わるのか？

2024年4月14日、国土交通省から「令和7年4月1日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます！！」の発表がありました。

現行の制度では、大規模（2,000㎡以上）・中規模（300㎡～2,000㎡未満）の住宅は省エネ基準の届出義務が実施されています。

届出義務は工事の着工前（着手の21日前）までに、住宅のエネルギ—消費性能を確保するため、建物の構造・設備に関する省エネ計画を所管行政庁に届け出なくてはいけません。
※小規模（300㎡未満）は説明義務
※非住宅の場合、大規模（2,000㎡以上）・中規模（300㎡～2,000㎡未満）は適合義務。小規模（300㎡未満）は説明義務

2025年4月に施行される省エネ基準適合義務化によって、建築規模にかかわらず、すべての住宅・非住宅が省エネ基準の適合義務になります。

つまり、「省エネ基準に適していなければ新しく家を建てることを認めないよ！」となったわけです。

2.省エネ基準適合義務化の条件を満たすには？2つの基準をクリアした住宅

2025年4月以降、工事に着手する原則すべての建物が省エネ基準の適合義務の対象です。省エネ基準に適合しているか否かの審査は、建築確認手続きのなかで行われます。つまり、省エネ基準に適合しなければ審査にとおらず、建築確認済証が発行されないため工事に着手できません。

そこで気になるのが「どうすれば省エネ基準に適合できるか」です。新築する住宅が省エネ基準に適合するためには、次の2つの基準を満たす必要があります。

2-1.一次エネルギー消費量を評価する基準

一次エネルギー消費量を評価する基準は、主に住宅の設備に該当します。自宅で生活するのに必要な「空調」「照明」「給湯」「換気」で使用するエネルギーを一次エネルギーと呼びます。この一次エネルギーの消費量を2016年に定めた基準値以下に抑えなくてはいけません。

2016年に定めた基準値である「基準一次エネルギー消費量」と、建築する建物に導入する設備機器から設計時に算出した「設計一次エネルギー消費量」をもちいて以下の計算式でBEI値が算出されます。BEI値に応じて下表のとおり、一次エネルギー消費量等級が決まります。

一次エネルギー消費量等級	BEI値
等級1	–
等級4	BEI＝1.0 （平成28年の省エネ基準相当）
等級5	BEI＝0.9 （省エネ基準比でエネルギー消費量▲10％）
等級6	BEI＝0.8 （省エネ基準比でエネルギー消費量▲20％）

2025年以降に建築する建物は、2016年（平成28年）の省エネ基準相当である一次エネルギー消費量等級4を満たさなくてはいけません。

2-2.外皮性能を評価する基準

もうひとつが外皮性能を評価する基準です。外皮性能を評価する基準は、主に住宅の性能に該当します。

外皮は屋根・外壁・窓・床といった建物を覆う外気と接する部分を指し、室内から熱が外に逃げる量の「UA値」と外部からの日射による影響で侵入する熱の「ηAC値」で断熱性能を評価します。

「UA値」と「ηAC値」の2つの値と建築エリアに該当する地域区分から下表のとおり、断熱等性能等級が決まります。

省エネ基準適合義務化では「断熱等性能等級4」以上が必要です。

つまり、一次エネルギー消費量等級とあわせて、以下の基準を満たした住宅が省エネ基準に適合した住宅です。

省エネ住宅の基準については「省エネ住宅とは？住宅の省エネ性能を評価する2つの基準」でも詳しく解説しています。本記事とあわせてご一読ください。

3.今回の改正の背景にあるのが「2050年カーボンニュートラル」の実現

22020年10月26日、当時の総理である菅総理が所信表明演説で「2050年カーボンニュートラル」を宣言し、住宅の省エネルギー化・脱炭素化に向けた取り組みが加速しているからです。

現に、子育てエコホームや住宅ローン減税といった住宅取得の支援制度は、住宅の省エネ性を有しているかが条件に盛り込まれています。

2019年の部門別エネルギー消費の割合は産業についで、住宅・建築分野が全体の約30％を占めている結果となっています。

参考：国土交通省「カーボンニュートラルの実現に向けた住宅・建築物分野における取組」

今回の省エネ基準適合義務化によって、省エネ性能を有した住宅のストック数を増やして住宅で発生するエネルギー消費を抑えようという狙いがあります。

4.2030年にはさらなる基準の引き上げを検討している

本記事で紹介したとおり、2025年には省エネ基準を満たしていなくては、新たに住宅を新築することはできません。「一次エネルギー消費量等級4」「断熱等性能等級4」の2つを満たしているのが、2025年以降に住宅を建築するための絶対条件です。

今回の改正で、省エネ基準が厳格化されたことで、新築する住宅に求められる省エネ基準が明確になりました。しかし、2025年の省エネ基準適合義務化による省エネ基準は「最低レベルの基準」だと覚えておかなくてはいけません。

ここで注意しておきたいのが、2025年に施行される省エネ基準適合義務化は、施行から5年後にあたる2030年にさらなる基準の引き上げを検討しているという点です。

国土交通省・経済産業省・環境省の3省が連携して取り組んでいる脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方に関するロードマップには、「遅くとも2030年には省エネの義務基準をZEHレベル（強化外皮基準＆BEI=0.8）に引き上げ」と盛り込まれています。

つまり、2030年には「一次エネルギー消費量等級6」「断熱等性能等級5」のZEH水準の住宅性能が基準になる予定です。2025年の義務基準では時代遅れになることが目に見えています。

たとえば、2025年に義務基準である「一次エネルギー消費量等級4」「断熱等性能等級4」で住宅を新築したとして、5年後の2030年には省エネ基準を満たしていない住宅になってしまいます。

2030年の新基準に満たないため、仮に住宅を売却しなくてはならなくなった場合、住宅価値は低く評価されてしまうでしょう。

参考：国土交通省「脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方に関するロードマップ」

5.2024年時点でわたしたちにできること

2025年4月の省エネ基準適合義務化によって、2024年の今から住宅購入を検討する方はどのような行動をすれば良いでしょうか。本記事の最後に大切な2つのポイントについて紹介します。

5-1.ZEH水準の省エネ基準で住宅を検討する

前述で紹介したとおり、脱炭素社会に向けた住宅・建築物における省エネ対策等のあり方・進め方に関するロードマップで記載があるように、2030年に義務基準が引き上げられる予定です。

執筆時点の2024年現在、省エネ基準を満たさなくても新築することは可能です。しかし、2025年に省エネ基準が厳格化されれば、基準に満たない住宅は価値が無いに等しくなります。

さらに2030年には義務基準が引き上がる予定なので、これからマイホームを検討する方は、「ZEH水準の住宅性能を有しているか」を判断材料にするのがおすすめです。

ZEH水準の基準は以下のとおりです。

上記で紹介したZEH水準の基準である「一次エネルギー消費量等級6」「断熱等性能等級5」の2つを満たしているかは必ず確認しましょう。

ただし、ZEHは住宅に搭載されている設備や一次エネルギー消費量の削減量によって呼び方が分類されているため、わかりにくい部分も多いです。

過去に「ZEH(ゼッチ)基準の戸建てが当たり前？2022年以降のロードマップから重要なポイントを解説」でZEHについて詳しく解説していますので、本記事とあわせてご覧ください。

5-2.住宅性能と建築コストのバランスが予算と適正かを判断する

住宅にかかる建築コストは年々上昇しています。円安やインフレによる影響もありますが、設備投資にかけるコストが増えているのも一因です。

国が新たに建てる住宅に対して高い住宅性能を求めている今、円安やインフレの影響が少なくなったとしても建築コストが下がるというのは考えにくいでしょう。

そこで大切になるのが、住宅性能と建築コストのバランスが予算と適正か判断することです。

建築コストをかければ、住宅性能を高めることは容易です。しかし、オーバースペックな住宅にコストをかける必要はありません。

住宅性能は、建築エリアの環境・住まう方のライフスタイルや家族構成・設備の利用頻度・維持管理の方法などに影響されます。

そのため、自分たちに地域環境・住まい方にあった住宅性能とコストのバランスを鑑みて、予算内で理想の住宅を建築できるか、複数のハウスメーカーを比較するのがおすすめです。

まとめ

省エネ基準適合義務化によって2025年4月以降に着工する原則すべての建物が省エネ基準の適合義務の対象です。省エネ基準に適していない住宅を新しく建築することはできません。

省エネ基準は「一次エネルギー消費量等級4」と「断熱等性能等級4」の2つの基準を満たす必要があります。

ただし、2030年には義務基準がZEH水準まで引き上がる予定です。今からマイホームを検討するなら、「一次エネルギー消費量等級6」「断熱等性能等級5」のZEH水準で家づくりを計画するのが得策です。