ZEH(ゼッチ)基準の戸建てが当たり前？2022年以降のロードマップから重要なポイントを解説

住宅購入を検討している方は、「ZEH」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。ここ最近、ハウスメーカーや工務店でZEH住宅に力をいれる企業が増えています。この背景には、国の方針でZEH住宅を増やしていきたいという狙いがあるからです。

しかし、はじめて家づくりをする人にとっては「そもそもZEHってなに？」「聞いたことはあるけど詳しくはわからない」というのが大半ではないでしょうか。

そこで今回では、ZEHの基本的な概要からメリット・デメリット、2022年以降のZEHに関する動きについて解説します。

今後さらにZEHのニーズが高まる見込みですので、本記事を参考にZEHについて詳しくなりましょう。

1.ZEH（ゼッチ）とは一次エネルギー消費量を実質ゼロにする住宅

そもそもZEH住宅ってなに？という方も多いと思いますが、ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（NET Zero Energy House）」の略称です。この頭文字を組み合わせてできた言葉がZEH（ゼッチ）です。

「創エネルギー」「省エネルギー」「断熱性能」の相乗効果によって、生活するのに必要最低限な一次エネルギーの消費量をおおむねゼロにする住宅がZEHです。

一次エネルギー消費量とは、空調や給湯・照明・換気に使われるエネルギーです。直接建物に関わるエネルギー消費を指しています。生活のなかで利用するテレビやパソコン、電子レンジやドライヤーなどのエネルギーは一次エネルギー消費量には含まれていませんので覚えておきましょう。

断熱材、断熱サッシ（断熱性能）など、断熱性能の高い住宅でそもそものエネルギー利用頻度を少なくしつつ、太陽光発電システムなどで発電された電気（創エネルギー）をLED照明や省エネ性能の高いエアコン・給湯器など、少ない電力（省エネルギー）でエネルギー消費量を抑えます。

1-1.ZEHは主に3つの種類に分類できる

ハウスメーカーのホームページで目にするZEH住宅の多くは一次エネルギー消費量をおおむねゼロにする住宅である「ZEH」を指しています。ただしZEHには、住宅に搭載されている設備や一次エネルギー消費量の削減量によって、3つの種類に分類できます。

それぞれの違いについては後述で詳しく解説します。

1-2.ZEH基準を満たしたさらに上の評価基準もある

一次エネルギー消費量を100％軽減したZEHには、さらに上の評価基準である「ZEH+」「ZEH+R」があります。

ZEH+は一次エネルギー消費量をゼロにしたZEHを満たしてかつ「外皮性能のさらなる強化」や「電気自動車の充電スペース」などを導入した住宅が対象となります。

ZEH+Rは、ZEH+を満たしてかつ、蓄電システム・太陽熱利用温水システムなど災害時に備えた設備を導入している住宅を指します。

1-3.ZEHの認定を受けるための必要条件

ZEH基準の認定を受けるには、次の4つの定義があります。

①ZEH強化外皮基準（地域区分１～８地域の平成28年省エネルギー基準（ηAC 値、気密・防露性能の確保等の留意事項）を満たした上で、UA値［W/m2K］1・2地域：0.40以下、3地域：0.50以下、4～7地域：0.60以下）
②再生可能エネルギー等を除き、基準一次エネルギー消費量から 20％以上の一次エネルギー消費量削減
③再生可能エネルギーを導入（容量不問）
④再生可能エネルギー等を加えて、基準一次エネルギー消費量から100％以上の一次エネルギー消費量削減

引用：資源エネルギー庁「ZEHの定義（改定版）」

このうち、①〜④のすべてを満たした住宅が「ZEH」です。①～②を満たした住宅が「ZEH Oriented」、①～③を満たして、かつ④の基準一次エネルギー消費量から75％～100％未満の一次エネルギー消費量削減した住宅には「Nearly ZEH」と分類されます。

図で表すと次のとおりです。

2.ZEHが広がっている理由は温室効果ガスを削減するため

ZEH住宅が世の中に広まってきているのは国策が関係しています。世界的に問題視されている地球温暖化の対策として温室効果ガスの削減を目標にしているからです。

日本でも住宅・建築によるCO2排出量が多くを占めているため、国として住宅から排出される温室効果ガスを削減するためにしようという動きになっています。

目標内容を時系列にまとめると次の表のとおりです。

時系列	目標内容
2015年12月　パリ協定約束草案	2030年度の温室効果ガス削減目標を「2013年度対比 ▲26％の削減」
2016年5月　地球温暖化対策計画	2050年までに温室効果ガス削除目標を「2013年度対比 ▲80％の削減」
2020年10月　総理所信表明	2050年までにカーボンニュートラル社会を達成する「2013年度対比の削減を▲80％→▲100％に引き上げ」
2021年4月　気候変動リーダーズサミット	2030年度の温室効果ガス削除目標を「2013年度対比の削減を▲26％→▲46％に引き上げ」
2021年10月　エネルギー基本計画	2030年度以降に新築される住宅・建築物についてZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能の確保を目指して省エネ基準適合義務化と基準引上げに取り組む

2014年に行われたパリ協定から時間の経過とともに、目標値が引き上げられています。当初目標を掲げて進めていたものの達成の進捗率が悪かったため、直近では義務化すると舵を切りました。

大きく動きだしたのが2020年10月に当時の菅総理が所信表明した際の「カーボンニュートラル社会の実現」です。カーボンニュートラル社会を実現するためには住宅市場も住宅性能に力を入れていく方針になったのです。

3.ZEHの5つのメリット

住宅の省エネ性能を高めるZEHには、次の5つのメリットがあります。

それぞれのメリットについて詳しくみていきましょう。

3-1.月々の光熱費が抑えられる

ZEH基準の住宅は省エネ性能が高いため、月々にかかる光熱費を抑えることが可能です。

経済産業省の「ZEHの普及促進に向けた政策動向と平成31年度の関連予算案」の資料にZEH住宅の年間光熱費のデータが掲載されています。築38年の戸建て住宅と比較して、高性能な冷暖房設備や給湯器、太陽光パネルを設置したZEH住宅とでは、年間の光熱費を約16万円の削減を実現しているというデータもあります。

なぜなら、省エネ性能が高い設備を使用しているので消費電力が少なくなるからです。その結果、光熱費を抑えることができます。

また、高断熱の住宅であることから、外気の影響を受けにくく室内の温度をキープできるので、冷暖房設備の使用頻度が下がり光熱費を抑えられます。その他にも、近年製造されている太陽光発電システムの機能が高くなったため、発電量を確保できるようになったのもひとつの要因です。

3-2.補助金の利用が可能

ZEH住宅を建築する際に補助金の利用が可能です。住宅の断熱性や高性能設備を導入するには、通常よりも費用がかかるため、補助金を活用するとおトクに購入できるでしょう。

どのZEH基準に該当するかによって、支援される補助額に次のような違いがありますが、60万〜105万の補助金を利用できます。

ZEH・Nearly ZEH・ZEH Orientedを満たした住宅には60万／戸の補助金を利用できます。さらに蓄電システムを導入する場合は+αで加算されます。ZEH+住宅には105万／戸の補助金を受けられます。

また、2021年11月26日に閣議決定された「こどもみらい住宅支援事業」においても補助金が受けられます。2021年11月26日〜2022年10月31日までの期間になるため、早めに情報収集しておくのがおすすめです。

ただし、国費が充当されている補助金の併用はできないので注意が必要です。

詳しくは「こどもみらい住宅支援事業」とは？対象住宅の条件と申請方法を徹底解説で解説しています。

3-3.ヒートショックの発生リスクを軽減できる

ヒートショックが発生する原因は、室内の寒暖差です。断熱性の低い住宅では、とくに冬場のリビングと浴室・脱衣所の温度差が大きくなるため、ヒートショックの発生リスクが高まります。

しかし、ZEH基準を満たした住宅は、断熱性能が高く室内の温度差が小さくなるため、ヒートショックの発生リスクを軽減できます。

3-4.リセールバリューが高い

ZEH基準を満たしている建物は住宅価値が高いため、売却時のリセールバリューが高くなるでしょう。将来的にもし、自宅を売却しなければならなくなった場合にも安心できます。

省エネ性能を評価するBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）という制度があります。第三者機関が調査・評価するもので、5段階評価を可視化することができます。

ZEH基準を満たしていれば4〜5の評価を受けられるので、対策していない住宅よりも資産価値が高いといえるでしょう。今後の需要がさらに増えると見込まれているため、不動産市場で流通数の少ない現時点ではZEH住宅の価値が高まり売却価格が高騰する見込みです。

3-5.災害時にも安心

ZEH住宅は災害時にも安心です。

災害によってライフラインが被害をうけてしまうと、電気・水道・ガスの供給が滞ってしまいます。ライフラインが復旧するまで家の中で生活することに不安を覚える方も少なくないでしょう。

その点、太陽光発電システムや蓄電池・エコキュートなどが備え付けられているZEH住宅は、災害時にも最小限の電気・水を利用できます。たとえば、太陽光発電システムで発電した電気を使い室内の明かりを確保したり、災害情報の収集に役立てることが可能です。エコキュートに貯水された水を活用すれば、トイレの使用も問題ないでしょう。

このように、生活を維持していくのに必要な要素が備えられているため、災害時でも安心できる住宅です。

4.ZEHの4つのデメリット

ZEH住宅にも次のようなデメリットが4つあります。

検討するうえで判断材料となるため、それぞれについても詳しくみていきましょう。

4-1.建築コストが高くなる

ZEH住宅を建てるときの建築コストは高くなるのがひとつめのデメリットです。

住宅の断熱性能や設備の省エネ性能を高めるには、断熱材のグレードや省エネ性の高い設備に投資しなくてはいけません。そのため、建築コストは一般的な住宅と比べて高くなる傾向です。

建築会社や導入する設備によって金額差はあるものの、100万〜300万ほど建築費用が上がるのを目安として覚えておくと良いでしょう。たしかに、建築にかかるコストは高くなりますが、中長期的なランニングコストや災害に備える先行投資として考えれば決して高い金額ではないとも言えます。

「初期投資をいつごろ回収できる」「災害時を想定して保障を買う」などの視点から、光熱費のシミュレーションとトータルバランスを鑑みてZEH導入を検討するようにしましょう。

4-2.点検・メンテナンスコストも高くなる

初期の建築コストだけでなく、点検やメンテナンスにかかる費用も高くなりがちです。
住宅性能を高めるために導入する設備が増えるため、ZEH対応していない住宅に比べて点検やメンテナンスの頻度が増えるからです。

たとえば、太陽光発電システムでつくられた「直流の電気」を家庭で使える「交流の電気」に変換してくれるパワーコンディショナーとよばれる精密機器は10年〜15年で交換が必要になります。

パワーコンディショナーの交換にはメーカーによって金額は違うものの、工事費込みで30万〜40万が目安です。交換以外にも、部品交換による修理ができます。修理であれば5万〜10万が目安とされています。しかし、部品交換だけでは、電気の変換効率があがらないため、最新のパワーコンディショナーに交換する工事と比較すると発電量のアップには期待できません。

4-3.好きなデザインに仕上げられない

太陽光発電システムの発電量を最大限に活かすには、設置面が大きくなる片流れ屋根が良いです。そのため、切妻屋根や寄棟屋根を考えている方にとっては、好きなデザインの外観に仕上げられないといったデメリットがあります。

また、屋外に設置する設備があるので、外からの見た目が悪くなる可能性があります。

その他にも、住宅の断熱性を高めるためにドアや窓の大きさや種類に制限がある。天井高や吹抜けを活かした開放的な空間など、人気の内観デザインよりも断熱性を考えて採用できないなどの制限があるのも注意しましょう。

4-4.発電量は天候に左右される

太陽光発電システムで電力をつくるには、太陽光が必要不可欠です。太陽が雲に隠れてしまうと、発電量は大きく減ってしまいます。

地域によって年間雨日数に差があるものの、気象庁の過去のデータから日本の天候の平均割合は、晴れ：60％・曇り：27％・雨：13％です。つまり、年間のうち40％は想定よりも発電量が悪くなってしまう可能性があります。

ただし、曇りや雨だからといって全く発電できないわけではありません。晴れの日を100％の発電量とすると、曇りは30％〜60％ほど、雨でも5％〜25％ほど発電は可能です。

梅雨時期や冬などの日照時間が短いときには発電量が落ちてしまい、年間通して安定した発電は難しいというのを考慮しておかなければいけません。

5. 2022年以降にはZEH基準の住宅が当たり前になる！？

日本はZEH住宅のストックを増やそうと動いています。冒頭で解説したとおり、カーボンニュートラル社会の実現を目指しているからです。

そのため、2022年以降にさまざまな政策を予定しており、ZEH住宅の着工数増加を加速させようと「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」を設置して議論しています。

2022度以降に戸建て住宅で関係する主な施策の変更点は次のとおりです。

年度	変更点
2022年	誘導基準の引き上げ ※BEI=0.8（再エネを除く）及び強化外皮基準 低炭素住宅・長期優良住宅の認定基準の見直し ※ZEH対応が必須要件化 ZEHや省エネ改修に対する支援の継続および充実
2023年	フラット35の省エネ基準の適合要件化
2024年	新築住宅の販売や賃貸時における省エネ表示の施行
2025年	省エネ基準の適合義務化

出展：脱炭素社会に向けた住宅・建築物における 省エネ対策等のあり方・進め方

上表は、あり方検討でまとめた「住宅・建築物に係る省エネ対策等の強化の進め方について」の中から、戸建て住宅に関連する施策で重要度の高いものをピックアップしています。ただし、決定事項ではないため、今後変更する場合があるのでご注意ください。

特に注視したいポイントは、2022年度に予定されている「低炭素住宅・長期優良住宅の認定基準の見直し」2023年度の「フラット35の省エネ基準の適合要件化」と2025年度「省エネ基準の適合義務化」の3つです。これにより、ZEH住宅のストック数は加速的に増えると予想されます。

そこでこの3点について、詳しく見ていきましょう。

5-1.低炭素住宅・長期優良住宅の認定基準の見直しによるZEH対応の必須要件化

2022年1月現在「低炭素住宅」や「長期優良住宅」の認定基準における住宅性能表示制度の必要性能は統一されていません。そこで、あり方検討会でまとめられた今後の進め方の中に認定基準をZEHレベル以上に引き上げると盛り込まれています。

2021年12月20日におこなわれた第3回長期優良住宅認定基準の見直しに関する検討会の施行スケジュールの資料によると、2022年4月1日に創設された新たな住宅性能表示制度である「断熱等性能等級5」「一次エネルギー消費量等級6」が施行されて、同年10月には認定基準の見直しが施行される予定です。

※参考：長期優良住宅認定基準の見直しに関する検討会「施行スケジュール」

つまり、低炭素住宅や長期優良住宅として認めてもらうためには、ZEHレベルである「断熱等性能等級5」「一次エネルギー消費量等級6」を満たさなくてはいけなくなります。

また、低炭素住宅の認定には、ZEHレベルの引き上げの他に再生可能エネルギーの導入と50％以上の一次エネルギー消費量削減が要件になる予定です。

5-2.フラット35の省エネ基準適合要件化による融資可能物件の変化

続いては、2023年度に予定されているフラット35の省エネ基準適合要件化です。要件化されることにより、今後の融資可能となる住宅に変化がうまれます。

2022年1月現在は、省エネ基準を満たしていない住宅でも住宅ローンの融資は可能です。省エネ基準に適合していると、金利の低いプランで借り入れられるといったメリットがあります。

しかし、省エネ基準適合要件化されると未適合の住宅にフラット35から融資を受けられなくなり、省エネ基準に適合しているのが当たり前となります。

このように、融資の観点からも融資を受けられる住宅に変化があるのです。

5-3.省エネ基準の適合義務化によって「ZEH Oriented」が基準になる

３つ目は2025年度に予定されている省エネ基準の適合義務化です。大規模・中規模の建築物にはすでに適合が義務付けられています。しかし、小規模の建築物（戸建てなど）は建築士から建築主に省エネ基準に適合している住宅か否かの説明義務にとどまっています。

そこで、2025年度には小規模の建築物にも省エネ基準の適合が義務付けられる予定です。さらに、2030年度には省エネ基準の水準がZEH基準まで引き上げられる見込みとなっています。

ただし、あり方検討会でとりまとめているZEH基準とは「ZEH　Oriented」の性能水準を指しています。つまり、「ZEH Oriented」がZEH基準となる見込みです。※今後の検討会で変更になる場合がございますのでご了承ください。

省エネ基準の適合が義務化されることにより、2025年以降の戸建ては一定の性能を有した住宅が当たり前になってきます。2030年には、ZEH基準を満たした住宅が市場に溢れてくるでしょう。

今から省エネ基準はたまたZEH基準を満たした住宅を意識しておかなければ、仮に10年、20年後に自宅を売却しなくてはならないとなった場合、資産価値は低くなる恐れがあります。

まとめ

2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、ZEH住宅の普及を増やしていく方針です。

ZEHにはメリットがある一方、デメリットもあるので双方のバランスをみて導入するかを判断しなくてはいけません。

しかし、本記事で紹介したとおり、ZEHを普及させるために2022年以降、さまざまな政策が予定されています。そのなかでも今回紹介した3つのポイントによってZEH住宅は急速に拡大していくと見込まれます。

これから住宅の購入を検討している方は、ぜひ住宅性能にも目を向けて、ZEHを導入するかを判断するようにしましょう。