土地探しで必ずチェックしておきたい10のポイント

注文住宅を検討し始めると、最初にぶち当たる壁が「土地探し」です。注文住宅を建てる方のほとんどが一次取得者で、これからはじめて土地探しをスタートしようとしているからです。

しかし、どうやって探したら「条件の良い土地」を見つけられるのか、わからない方も少なくありません。

知識を身につけずに土地探しをするのは、宝の地図を持たずに宝探しをしているようなものです。宝を見つけたいなら地図を手にした方が良いでしょう。

そこで今回は、土地探しの基本的な知識から、土地情報で見るべきポイントと具体的な行動について解説しています。

1.【土地探しのポイント】売地の特性を理解してから探し始めよう

土地探しを成功させるポイントとして、まずはどのような土地が販売しているのか、売地の特性を理解するのが大切です。なぜなら、土地探しというと建物が建っていない、つまり「更地」を思い浮かべる方が多く、更地だけで探してしまうと、条件にあう土地を見落としてしまう可能性が高いからです。

そこで次からは土地探しをスタートするうえで、どのような土地を探せばいいのか詳しく解説していきます。

1-1.土地探しは「更地」と「古家付き土地」の2種類から探す

注文住宅を建てると思い立ったのでいざ土地探しを始めるとなると、まず真っ先に更地を探す方が多いでしょう。「これから住宅と建てるのだから、まっさらな場所を探せば良いんでしょ？」と思われがちですが、じつは不動産の市場に流通している土地には大きく2つに分類されます。

更地は一般的に土地といわれてイメージするような、建物がなにもないまっさらな土地のことです。一方、古家付きとはその名のとおり、築年数が経過した建物と土地がセットで販売されている土地を指します。

一般的に古家付き土地として売られている建物の多くが、建築してから20年～30年以上が経過している物件が多く販売されています。

建物に価値があれば建物の費用も含まれていますが、そのような場合、「中古住宅」として販売しています。そのため、古家付きとして販売している価格には、建物の価値はほとんど含まれていません。

建物の価値が含まれていない理由としては、日本では木造住宅の耐用年数が22年と定めらているからです。それ以上経過した住宅には建物としての価値が無いと考えられています。

ただし、土地の上に建物がたっているため、新たに新築するためには上物を取り壊す必要があります。条件によっては、売主側で負担してくれるケースもありますが、「古家付き」として土地を販売しているため、買主が負担するのが一般的です。

土地の購入費用の他に解体費用が別途必要になるのを想定した資金繰りを考えましょう。

土地探しを始めるのであれば、更地だけでなく古家付き土地にも目を向けて情報収集するのがおすすめです。

1-2.土地には「建築条件付き」と「建築条件なし」がある

前述で解説した土地の種類の他に、もうひとつ覚えてほしいのが売主がおこなっている土地の販売方法です。

市場に売り出されている土地には2種類あって「建築条件を付けて販売している土地」と「建築条件を付けずに販売している土地」があります。

この2つを理解していないと、理想として思い描いていた注文住宅を叶えられません。

建築条件付き土地とは、その名のとおり建築条件が付いている土地です。この条件には「建物を建てる会社が決まっている」「建てるための契約をいつまでにすると期限が決まっている」と2つの条件をクリアしないと土地購入ができません。

一方、建築条件なし土地は上記のような条件がない土地で、単純に土地だけを販売しています。近年は、建築条件付き土地として販売されている売地の数が増加して条件なし土地の希少性が高まっていることから、建築条件がない売地は「建築条件なし土地」として販売されているケースが増えています。

つまり、お願いしたい建築会社があったとしても建築条件付き土地だと依頼することができません。そのため、建築会社にこだわりのある方は建築条件付き土地について理解を深めておくと良いでしょう。

※別の記事で「建築条件付き土地」の概要から購入時のポイントを解説しています。
詳しくはこちらをご覧ください。

2.条件にあう土地を探すための4つの方法

条件にあう土地を見つけるには、どのように土地を探すかが重要です。土地探しには次の4つの方法があります。

2-1.インターネットで探す

SUUMO、HOME‘S、アットホームなど、土地を集めたポータルサイトや、各会社のホームページに掲載されている情報をインターネットで土地情報を探すことができます。

多くは都道府県や市区町村や希望条件から絞り込んで情報収集できるため非常に便利で使いやすく、今や時間や場所を問わず好きときに調べられます。

ただし、多くの方が閲覧できる状況のため人気のエリアは動きが早く気に入った土地を見つけても、すでに商談中の物件もあるので注意が必要です。

インターネットで土地探しを行うなら、自分と同じ考えをもって行動している人が他にもいることを念頭において、常にアンテナをはるのが大切です。

2-2.不動産会社やハウスメーカー・工務店などに相談する

不動産の売買仲介を専門にあつかっている不動産会社やハウスメーカー・工務店などに相談してみるのもひとつの手です。

不動産会社は主に土地や建物の売買仲介を行っている会社のため在庫数が多いく、ハウスメーカー・工務店は住宅を建てるのが専門なので、住宅を建築するのに適した土地を保有しています。

不動産会社では、専任媒介や専属専任媒介で売主と媒介契約を結び、その会社しか扱っていない土地情報を持っていたりします。

ただし、売買仲介がメインのため家づくりについては専門外です。相談に乗ってくれれる不動産会社であればいいですが、すべての会社が相談にのってくれるわけではありません。

たとえば、注文住宅を建てるために必要な地盤・地質調査の必要性やライフラインの引き込みが必要かなど、住宅を建てるための条件を満たしている土地か丁寧に教えてくれない業者もなかにはいるのが実情です。

一方、ハウスメーカーや工務店は、注文住宅を建てるための資質がある土地なのか回答してくれるでしょう。

仮に不動産会社が抱えている土地の購入を検討しているなら、ハウスメーカーや工務店に相談して理想とする注文住宅が叶えられる土地なのか、アドバイスを仰ぐと良いでしょう。

ハウスメーカーや工務店が保有する土地の紹介をもらえば、建物も同時に検討できるため、予算の全体感が把握しやすくなります。総予算から土地と住宅にどの程度費用をかけるのが良いか適正を知ることができるのでメリットと言えるでしょう。

2-3.現地を歩いて探す

購入したいエリアの周辺を歩いて探す方法もあります。売り出されている土地がないか歩いて探すことで、土地の現況やスーパーや病院までの距離、徒歩経路の安全性など肌で感じることができます。

売り出し中の土地には看板が設置されており、管理している会社名や電話番号が記載されているため、インターネットで掲載されていないような土地が見つかるケースがあります。
あるいは、造成前や販売前の土地など掘り出し物が見つかるかもしれません。

また、歩いて探していると更地のままで管理が行き届いていないような土地も狙い目です。

所有者が放置したまま土地を遊ばせているため、固定資産税を支払い続けている可能性があるからです。近くの不動産会社などに相談し、管理者を調べて交渉すれば、売却に応じてもらえるかもしれません。

もし、歩いて探すなら昼夜の違う時間帯でみると良いでしょう。たとえば、「街灯の設置台数が少なく夜に歩くのは少し不安・・・」「横が畑で風が強い日には砂ぼこりがまう」など、昼夜で見え方が変わるので、大変ですが歩いて土地を探すなら複数回足を運ぶのをおすすめします。

2-4.新聞広告や折り込みチラシから探す

新聞に掲載されている広告や折り込みチラシ、不動産会社が対象となるエリアにポスト投函している広告チラシなどから探す方法があります。

今住んでいる周辺で土地を検討しているなら「新聞広告」や「折込チラシ」から探すのも有効です。

新聞やチラシは、対応エリアを限定して広告掲載している可能性が高く、とくにそのエリアに根付いている地場の企業が実施する広告戦略のひとつだからです。

つまり、対応エリアのエリア特性を熟知している企業が多く、土地情報や地主さんとのつながりに長けています。

新聞広告や折り込みチラシできになる土地があったら、チラシの会社に相談してみるのも良いでしょう。

3.土地選びで失敗しないために！必ずチェックしておくポイント10選

土地情報を収集するときに調べればいいのは、立地や土地の値段だけではありません。土地を購入すれば、必ずしも理想とする注文住宅を建築できるわけではないからです。

自身が購入した土地だからといって好きな建物を自由に建築できるわけではなく、土地には建築基準法や都市計画法で建築に関する制限があります。

そこで土地の立地や価格以外にも、土地情報を収集するときに調べておきたい項目は次の通りです。

この10項目を詳しく見ていきましょう。

3-1.土地の用途地域と地目

土地には都市計画法で定められている用途地域があります。用途地域は市街化区域内にあり、13種類に分類されています。

この13種類は土地をどのように使うのか用途を明確にしているもので、「住居用」「商業用」「工業用」の3種類の用途に分類でき、住居用は次の8種類です。

上記は、住居に適している土地なので、検討している土地の用途地域がどれに該当するのか確認すると良いでしょう。

つぎに地目は、その土地をなんの目的でどのように利用するのかを示しており、23種類に細かく分類されています。

住宅を建てる土地として販売されている地目の多くが宅地。つまり住宅用地です。

そのほかには、「雑種地」「原野」「田」「畑」などで販売されている土地もありますが、そのなかでも「田」「畑」は農地法が絡み、農地転用の許可を得ないと住宅を建てられませんので、地目に注目して住宅の建築が可能かどうか見てみましょう。

3-2.建ぺい率と容積率

土地には建ぺい率と容積率があります。
用途地域に応じて建築基準法で定める規定範囲内で建ぺい率の上限が定められています。
建ぺい率とは、土地の面積に対して建物の面積を超えないようにしなさい。という数値です。

つまり、建ぺい率によって建物の外周の大きさが決まります。
たとえば、建ぺい率60％の100㎡の土地の場合、建物面積は60㎡になります。

容積率とは、土地の面積に対して延床面積を超えないようにしなさい。という数値です。
延床面積なので、2階建てなら1階と2階の合算。3階建てなら3階までの合算が土地面積に対しておさまっていなくてはいけません。

容積率では、部屋の広さが決まるイメージです。
たとえば、先ほど試算した土地で容積率が100％だった場合、延床面積は100㎡以内で建てる必要があります。

3-3.土地に接する道路と道路幅

建物を建てるためには建築基準法によって接道義務を満たす必要があります。建築基準法上「道路」と定義されている幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していなくてはいけません。

たとえば、4ｍ以上の道路に面していると思っていたけど実は道路ではなく私道だった場合や、敷地の間口が2ｍ以下しか道路に接していない場合など、建築基準法を満たしていないため場所には建物を建てることができません。
このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれています。

ただし、建築基準法上では4ｍ以上の道路に接していればいいのですが、冬場に雪の多い地域で土地を探すなら、4.5ｍ以上の道路に接している土地を探すのが良いです。理由は、積雪があった場合、除雪車による除雪作業が必要だからです。

除雪車は4.5ｍ以上ある道路でないと除雪作業ができません。積雪の多い地域では、道路幅にも注意して選ぶと良いでしょう。

3-4.災害リスク（地盤の固さ・洪水浸水）

土地の検討段階から災害リスクを考慮した土地探しが重要です。日本は地震や洪水などの自然災害が多く、土地柄による被害があるからです。

そのためには自然災害に備えた情報収集が必要で、とくに地盤の固さと洪水における浸水想定を調べておきましょう。

国土交通省が運営している「KuniJiban」では、公表されている土質試験結果を調べられ、ジャパンホームシールド株式会社が提供している「地盤サポートマップ」で地盤の強弱や洪水浸水想定など調べられます。

どちらのサイトも、地図を動かしながらから感覚的に調べることができるので、ぜひこの2つのサイトを活用すると良いでしょう。

また、管轄する市区町村サイトにもハザードマップが掲載されているので、検討している土地と照らし合わせておくのも大切です。

3-5.防火地域・準防火地域にある土地

市街地や駅周辺は防火地域や準防火地域に指定されている土地があります。このような地域は建物が密集しているため、万が一の火災に備えて火災を防ぐために建築制限が課せられている地域のことです。

本記事では、防火地域と準防火地域の詳しい説明は省きますが、防火地域は厳しい建築基準があり、準防火地域は防火地域より少し規制が緩和されているイメージです。

防火地域・準防火地域では、建物から隣接する建物への燃え広がりを防ぐため、高い耐火性能を備えた建造物が求められるため建築コストが高くなります。

そのため、購入しようとしている土地が防火地域・準防火地域にある場合には、建物にかかるコストが通常より高くなると考慮しましょう。

3-6.土地の傾斜や高低差

比較的に周辺相場よりも安い土地があったら、傾斜や高低差がある土地かもしれません。

このような傾斜や高低差がある土地を購入しても、そのまま建物を建てられません。建物を建築できるようにするには、盛土や鋤取り、擁壁工事をして土地を平らにするための工事費用がかかります。

このように土地の購入費用の他に目に見えていない費用があるため、価格の安さだけで購入を判断するのは危険です。土地価格に工事費用がプラスされても総合的に購入に値する価値ある土地か見極めなければいけません。

3-7.上下水道・都市ガスのライフラインは引き込まれているか

上下水道の給排水管や都市ガスの配管が敷地内に引き込まれているか確認しましょう。このライフラインが敷地内に引き込まれていなければ前面道路の下に埋まっている配管と接続する工事が必要です。

引き込み工事は配管までの距離で金額が異なりますが、30万〜70万が相場です。

3-8.歩道の有無

敷地と道路との間に歩道がある場合、別途工事で費用が必要になるケースがあるため、歩道の有無をチェックしましょう。

車を利用する方で敷地の駐車場から道路にスムーズに出入りするには、歩道が切り下がっていなければいけません。切り下げには工事が必要で工事費用は買主が負担します。

このように、購入にかかる費用の他にもかかってくる費用があるので必ずチェックしましょう。

3-9.埋没物の有無

埋没物とは、土地が更地になる前に建てられていた建築物の廃材や古井戸などが地面に埋まっていることです。

販売されている土地に埋没物がなければ何ら問題ないですが、埋没物が地中にある土地だと購入費や建築費とは別に除去費用がかかってしまいます。

実際に埋没物があるかどうかを目視で判断するのは難しく、調べるには次の3つの方法で調査が必要です。

土地の売買契約を結ぶ前には必ず、埋没物がないか・調査結果がないかを売主に確認しましょう。
また、現地に足を運んで、地表に木片やがれき・コンクリート片など落ちていないかその目で確認するのもおすすめです。

3-10.斜線規制や日影規制

建築する建物の高さや範囲を制限する「斜線規制」「日影規制」の2つがあります。この2つの規制によって、周辺への日当たりや風通しに配慮した建物の建築が求められます。

斜線規制には、「隣地斜線」「道路斜線」「北側斜線」の3つあり、前述で紹介した用途地域によって建物の高さや勾配が制限されています。そして日影規制では、隣地や周辺住宅への日照時間を確保するため、建物が建つことによってできる日影を定められた時間以下に抑えるようにしなければいけません。

4.希望の条件にあう良い土地を見つけるためには事前準備が大切

4-1.土地にかけられる予算を明確にする

注文住宅では土地購入と建築で費用かかります。そのため、土地にかけられる予算を明確にしなければ土地探しをスタートできません。

資金計画は、注文住宅を建てるために、今の収入や貯蓄・生活にかかる支出や今後の防衛資金などから、全体の総予算を算出します。そのうち、何割を土地の購入費用に充てるのか土地にかけられる予算を正しく把握しましょう。

この土地の予算が見えていないうちに土地探しをしてしまうと土地購入にコストがかかってしまい、建物のグレードを下げなければ予算オーバーしてしまう可能性があります。

※注文住宅の予算の決め方については、別の記事で詳しく解説しています。
ぜひ、こちらも参考にしてください。

4-2.土地に求める希望条件に優先順位をつける

「駅までの距離は10分以内」「小・中学校の学区や登校にかかる時間」「スーパーや病院などのライフラインが近くに整っているか」「自治体の子育て制度は充実しているか」など、土地に求める条件は人によってさまざまです。条件を洗い出したらもっと多くの希望でてくることでしょう。

しかし、すべての希望を100％叶えるのは無理だと断言できます。土地探しでは条件のなかから妥協点をみつけて限りなく100％に近い土地を探すことになるからです。

良い条件の土地を見つけるには、希望条件に優先順位をつけましょう。洗い出した条件のうち優先順位の高い上位3つ～5つぐらいに絞り、土地を探すと理想に近い土地が見つかる可能性が高まります。

4-3.「インターネットだけ」や「一社に相談だけ」で土地を決めない

土地情報を調べるには時間がかかります。日々の生活や仕事もある中で土地探しに時間を割くのは大変です。そのためか、なるべく時間をかけずにネットにある情報だけ、一社にだけ土地情報を相談して購入判断を急いでしまう人も少なくありません。

土地を探すには、本記事で紹介しているような方法で探すのですが、ひとつの手段だけではなく、必ず複数の手段・複数の会社に相談するようにしましょう。

新聞の折り込みチラシやネットの広告などで見かける土地情報のすべてが良いものとは限りません。たしかに、集客面を考えると魅力的な土地情報が並んでいる可能性があります。しかし、なかなか土地が売れず、売れ残りの土地情報の可能性もあります。

また、複数社に相談すれば各社から情報を得ることができるので買主にとってメリットです。比較するための対象物が増えれば増えるほど、安易に判断するリスクを減らすことができます。

土地購入は焦らず、時間をじっくりかけて探すように心がけましょう。

まとめ

今回は土地の探し方について解説しました。土地探しは、知識を身につけたうえで行動するのが大切です。良い土地を見つけるためには、焦らず時間をかけて探さなければ後々後悔してしまうからです。

土地の価格や立地だけ購入の判断をするのでなく、いろいろな角度から土地情報を見なければいけません。

そのためには、まず土地の特性を理解しましょう。土地には「更地」と「古家付き」の2つがあります。古家付き土地から探すことで、掘り出し物件が見つかる可能性が高まります。

思い描いた注文住宅を建築するためには、建築条件をクリアした土地を探す必要があります。公開されている土地情報のなかでも、紹介している10項目を確認しましょう。

確認する項目が多いので個人の判断だけでは決めきるのは正直難しいです。そこで、不動産会社やハウスメーカー・工務店など、専門家の意見も取り入れながら時間をかけて土地探しを進めると良いでしょう。