土地探しで必ずチェックしておきたい10のポイント

注文住宅を検討し始めると、最初にぶつかる壁が「土地探し」です。注文住宅を建てる方のほとんどが一次取得者で、これからはじめて土地探しをスタートしようとしているからです。

しかし、どうやって探したら「条件の良い土地」を見つけられるのか、わからない方も少なくありません。
知識を身につけずに土地探しをするのは、宝の地図を持たずに宝探しをしているようなものです。宝を見つけたいなら地図を手にした方が良いでしょう。

そこで今回は、土地探しの基本的な知識から、土地情報で見るべきポイントと具体的な行動について解説します。

1.【土地探しのポイント】売地の特性を理解してから探し始めよう

土地探しを成功させるポイントとして、どのような土地が市場で販売されているか「売地の特性を理解する」ことが大切です。

土地探しをするとなると建物が建っていない。つまり「更地」を思い浮かべる方が多く、更地だけで探してしまうと条件にあう土地を見落としてしまう可能性が高いからです。

そのため、土地探しを始める前に売地には複数の「種類」があることを押さえておきましょう。種類を知らないまま探し始めると、予算オーバーや想定外のコストが発生するリスクがあります。

本章では土地探しをスタートするうえで、どのような土地を探せばいいのか詳しく解説していきます。

1-1.土地探しは「更地」と「古家付き土地」の2種類から探す

不動産の市場に流通している売地には大きく「更地」と「古家付き土地」の2種類があります。

更地は一般的に土地といわれてイメージするような、建物がなにもないまっさらな土地のことです。購入後すぐに建築工事に取り掛かれるため、スケジュールを組みやすいメリットがあります。

一方、古家付きと土地はその名のとおり、築年数が経過した建物と土地がセットで販売されている土地を指します。一般的に古家付きとして売られている建物の多くは、築20年～30年以上が経過している物件が多く販売されています。

建物に資産価値があれば建物の費用も含まれている場合もありますが、そのほとんどは「中古住宅」として販売しています。そのため、古家付きとして販売している価格には、建物の価値はほとんど含まれておらず土地代のみで計算されることが多いので、相場より割安に購入できるケースがあります。

建物の価値が含まれていない理由としては、日本では木造住宅の耐用年数が22年と定めらているからです。それ以上経過した住宅には建物としての価値が無いと考えられています。

ただし、土地の上に建物がたっているため、新たに新築するためには上物を取り壊す解体工事が必要です。古家の解体費用は、別途100万〜300万円ほどの費用がかかるため、解体も想定した資金計画をたてなくてはいけません。

解体費用込みのトータルコストで比較すると、更地とさほど変わらないケースもあります。購入前に解体費用の見積もりを依頼しましょう。

土地探しを始めるのであれば、更地だけでなく古家付き土地にも目を向けて情報収集するのがおすすめです。

1-2.土地には「建築条件付き」と「建築条件なし」がある

土地を探し始めると「建築条件付き」という表記を目にすることがあります。前述で紹介した土地の種類のほかに、もうひとつ覚えてほしいのが売主がおこなっている土地の販売方法です。

市場に売り出されている土地には「建築条件を付けて販売している土地」と「建築条件を付けずに販売している土地」の2つあります。

この2つを理解していないと、理想として思い描いていた注文住宅を叶えられません。

建築条件付き土地とは、その名のとおり建築条件が付いている土地です。この条件には「この土地を購入するなら、指定された建築会社で建物を建てる」「建てるための契約をいつまでに建築すると期限が決まっている」の2つの条件をクリアしないと土地を購入できません。

建築条件なし土地は、上記のような条件がない土地で、単純に土地だけを販売しています。近年は、建築条件付き土地として販売されている売地の数が増加して条件なし土地の希少性が高まっていることから、建築条件がない売地は「建築条件なし土地」として販売されているケースが増えています。

つまり、お願いしたい建築会社があったとしても建築条件付き土地だと依頼することができません。そのため、ハウスメーカーや工務店にこだわりのある方は、「建築条件なし」の土地を選ぶ必要があります。

※別の記事で「建築条件付き土地」の概要から購入時のポイントを解説しています。
詳しくはこちらをご覧ください。

2.条件にあう土地を探すための5つの方法

希望の条件にあう土地を見つけるには、どのように土地を探すかが重要です。土地探しには次の5つの方法があります。

上記のとおり、土地を探す方法は複数あります。1つの方法だけに頼るのではなく、複数の方法を組み合わせることで、希望に合った土地を見つける可能性が高まります。

2-1.不動産のポータルサイトで探す

SUUMO・LIFULL HOME’S（ホームズ）・アットホームなどの不動産ポータルサイトを利用することで、一度に多くの土地情報を収集できる最も手軽な方法です。

多くのサイトでは、都道府県や市区町村・希望条件から絞り込んで、条件にマッチした土地情報を検索できるため非常に便利で使いやすく、時間や場所を問わず好きなときに調べられます

ただし、多くの方が閲覧できる状況のため、人気の土地は掲載後すぐに売れてしまうことも多いので注意が必要です。

インターネットで土地探しを行うなら、自分と同じ考えをもって行動している人が他にもいることを念頭において、常にアンテナをはるのが大切です。

2-2.不動産会社やハウスメーカー・工務店に相談する

不動産の売買仲介を専門にあつかっている不動産会社やハウスメーカー・工務店などに相談してみるのもひとつの手です

不動産会社は主に、土地や建物の売買仲介を行っている会社だけに抱えている土地の在庫数が多く、ハウスメーカー・工務店は住宅を建てるのが専門なので、住宅を建築するのに適した土地を保有しているケースが多いです。

不動産会社では、専任媒介や専属専任媒介で売主と媒介契約を結び、その会社しか扱っていない土地情報を持っていたりもします。

ただし、売買仲介がメインのため家づくりについては専門外です。相談に乗ってくれる不動産会社であればいいですが、すべての会社が相談にのってくれるわけではありません。

たとえば、注文住宅を建てるために必要な地盤・地質調査の必要性やライフラインの引き込みが必要かなど、住宅を建てるための条件を満たしている土地か丁寧に教えてくれない業者もなかにはいるのが実情です。

一方、ハウスメーカーや工務店は、注文住宅を建てるための資質がある土地なのか回答してくれるでしょう。建築の専門家の視点から「この土地に建物を建てられるか」「法的な制限はないか」も合わせて確認してもらえるメリットがあります。

仮に不動産会社が販売している土地の購入を検討しているなら、ハウスメーカーや工務店に相談して理想とする注文住宅が叶えられる土地なのか、アドバイスを仰ぐと良いでしょう。

ハウスメーカーや工務店が保有する土地の紹介をもらえば、建物も同時に検討できるため、予算の全体感が把握しやすくなります。総予算から土地と住宅にどの程度費用をかけるのが良いか適正を知ることができるのでおすすめです。

2-3.現地を歩いて探す

購入したいエリアの周辺を歩いて探すという方法もあります。「売地」の看板が出ている土地を直接確認したり、希望エリアを歩き回って地元の不動産会社に飛び込みで相談したりする方法です。

現地を歩いて、売り出されている土地がないか探すことで、土地の現況やスーパーや病院までの距離・徒歩経路の安全性など肌で感じることができます。

売り出し中の土地には看板が設置されており、管理している会社名や電話番号が記載されているため、インターネットに掲載されていないような土地が見つかるケースがあります。あるいは、造成前や販売前の土地など掘り出し物が見つかるかもしれません。

また、更地のままで管理が行き届いていないような土地も狙い目です。

所有者が放置したまま土地を遊ばせているため、固定資産税を支払い続けている可能性があるからです。近くの不動産会社などに相談し、管理者を調べて交渉すれば、売却に応じてもらえるかもしれません。

もし歩いて探すなら、昼と夜・平日と休日の異なる時間帯に複数回訪問してみると良いでしょう。

たとえば、「街灯の設置台数が少なく夜に歩くのは少し不安・・・」「横が畑で風が強い日には砂ぼこりがまう」「平日と休日の車の交通量」など、昼夜や平日と休日で見え方が変わるので、大変ですが歩いて土地を探すなら現地に複数回足を運ぶことをおすすめします。

2-4.空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、自治体が運営する「空き家の売買・賃貸情報のマッチングサービス」です。とくに郊外で土地を探している場合は、空き家バンクを活用するのもひとつの手段でしょう。

2024年4月に総務省が公表した報道資料によると、2023年に全国の空き家が900万戸に到達し増加傾向です。

参考：総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」

この空き家問題の解決にむけた取り組みである「空き家バンク」を活用することで、土地付き空き家を割安に取得できるケースがあるため注目を集めています。

自治体によっては、空き家の購入・リフォームに対する補助金制度を設けているところもあります。自治体の補助金を活用できれば、土地の取得コストを大幅に抑えられる可能性があります。

2-5.新聞広告や折り込みチラシから探す

新聞に掲載されている広告や折り込みチラシ、ポスト投函している広告チラシなどから探す方法があります。

古典的な集客手法のひとつである新聞やチラシですが、地元密着型の不動産会社が発行する情報には、ポータルサイトに掲載される前の「先行物件」が掲載されていることがあります。

そのため、今住んでいる周辺で土地を検討しているなら「新聞広告」や「折込チラシ」から探すのも有効です。

新聞やチラシは、対応エリアを限定して広告掲載している可能性が高く、とくにそのエリアに根付いている地場の企業が実施する広告戦略のひとつだからです。

対応エリアのエリア特性を熟知している企業が多く、土地情報や地主さんとのつながりに長けている場合が多いでしょう。

新聞広告や折り込みチラシで、気になる土地があったら、チラシの会社に相談してみるのもおすすめです。

3.土地選びで失敗しないために！必ずチェックしておくポイント10選

土地情報を収集するときに調べればいいのは、立地や土地の値段だけではありません。土地を購入すれば、必ずしも理想とする注文住宅を建築できるわけではないからです。

自身が購入した土地だからといって好きな建物を自由に建築できるわけではなく、土地には建築基準法や都市計画法で建築に関する制限があります。

そこで土地の立地や価格以外にも、土地情報を収集するときに調べておきたい項目は次のとおりです。

この10項目を詳しく見ていきましょう。

3-1.土地の用途地域と地目

土地には都市計画法で定められている用途地域があります。用途地域は市街化区域内にあり、13種類に分類されています。

この13種類は土地をどのように使うのか用途を明確にしているもので、「住居用」「商業用」「工業用」の3種類の用途に分類でき、住居用は次の8種類です。

上記は、住居に適している土地なので、検討している土地の用途地域がどれに該当するのか確認すると良いでしょう。

次に地目です。地目はその土地をなんの目的でどのように利用するのかを示しており、23種類に細かく分類されています。

住宅を建てる土地として販売されている多くの地目が宅地です。宅地以外にも、「雑種地」「山林」「田」「畑」などで販売されている土地があります。住宅を建てる場合は用途変更の手続きが必要です。

なかでも「田」「畑」は農地法が絡み、農地転用の許可を得ないと住宅を建てられませんので、土地を探す際は、地目にも注目して注文住宅を建てられるか見てみましょう。

用途地域や地目は、市区町村の都市計画課や法務局でも確認ができます。

3-2.建ぺい率と容積率

土地には建ぺい率と容積率があります。用途地域に応じて建築基準法で定める規定範囲内で建ぺい率の上限が定められています。

建ぺい率とは、土地の面積に対して建物の面積を超えないようにしなさい。という数値です。

つまり、建ぺい率によって建物の外周の大きさが決まります。たとえば、建ぺい率60％の100㎡の土地の場合、建物面積は60㎡です。

容積率とは、土地の面積に対して延床面積を超えないようにしなさい。という数値です。

延床面積なので、2階建てなら1階と2階の合算。3階建てなら3階までの合算が容積率の範囲内で注文住宅を建てなくてはいけません。

容積率で部屋の広さが決まるイメージです。

たとえば、先ほど試算した土地で容積率が100％だった場合、延床面積は100㎡以内で建てる必要があります。

希望する間取りや階数を実現できるかどうかは、この2つの数値で決まります。土地を購入する前に、建てたい家が法律上建てられるかを必ず確認しましょう。

3-3.土地に接する道路と道路幅（接道義務）

建物を建てるためには建築基準法によって接道義務を満たす必要があります。建築基準法上「道路」と定義されている幅員4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していなくてはいけません。

この条件を満たさない土地は建築基準法を遵守していないため「再建築不可物件」となります。既存の建物があったとしても建て替えることができません。

土地を購入する際は、前面道路の幅員と接道部分の長さは購入前に必ず確認してください。

ただし、建築基準法上では4ｍ以上の道路に接していればいいのですが、冬場に雪の多い地域で土地を探すなら、4.5ｍ以上の道路に接している土地を探すのが良いです。理由は、積雪があった場合、除雪車による除雪作業が必要だからです。

除雪車は4.5ｍ以上ある道路でないと除雪作業ができません。積雪の多い地域では、道路幅にも注意して選ぶと良いでしょう。

3-4.災害リスク（地盤の固さ・洪水浸水）

土地の検討段階から災害リスクを考慮した土地探しが重要です。日本は地震や洪水などの自然災害が多く、土地柄による被害があるからです。

そのためには自然災害に備えた情報収集が必要で、とくに地盤の固さと洪水における浸水想定を調べておきましょう。

軟弱地盤の土地に注文住宅を建てるとなると、地盤改良工事が必要になり追加費用が発生します。下表は地盤改良工事の費用目安です。

理想の条件で土地が見つかったけど、どうしても地盤改良が必要という方は、ぜひ参考にしてください。

工法	適用条件	費用目安
表層改良工法	軟弱層が浅い場合（深さ〜2m程度）	30〜80万円
柱状改良工法	軟弱層が中程度（深さ2〜8m程度）	60〜120万円
鋼管杭工法	軟弱層が深い場合	100〜200万円以上

国土交通省が運営している「KuniJiban」では、公表されている土質試験結果を調べることができます。ジャパンホームシールド株式会社が提供している「地盤サポートマップ」で地盤の強弱や洪水浸水想定などが調べられます。

どちらのサイトも、地図を動かしながら感覚的に調べることができるので、ぜひこの2つのサイトを活用すると良いでしょう。

また、管轄する市区町村サイトにもハザードマップが掲載されているので、検討している土地と照らし合わせておくのも大切です。

3-5.防火地域・準防火地域にある土地

市街地や駅周辺は防火地域や準防火地域に指定されている土地があります。このような地域は建物が密集しているため、万が一の火災に備えて火災を防ぐために建築制限が課せられている地域のことです。

本記事では、防火地域と準防火地域の詳しい説明は省きますが、防火地域は厳しい建築基準があり、準防火地域は防火地域より少し規制が緩和されているイメージです。

防火地域・準防火地域では、建物から隣接する建物への燃え広がりを防ぐため、建物の外壁や窓などに防火性能の高い建材を使用する義務があります。そのため、自ずと建築コストが高くなります。

購入しようとしている土地が防火地域・準防火地域にある場合には、建物にかかるコストが通常より高くなると考慮しましょう。

3-6.土地の傾斜や高低差

比較的、周辺相場よりも安い土地があったら、傾斜や高低差がある土地かもしれません。

このような傾斜や高低差がある土地を購入しても、そのまま建物を建てられません。建物を建築できるようにするには、盛土や造成工事・擁壁工事をして「土地を平らにする」「土が崩れないよう壁を設置する」といった工事費用がかかります。

造成工事	土地を平らに整える工事。規模により数十万〜数百万円
擁壁工事	土が崩れないよう壁を設置する工事。数百万円になるケースもある

このように土地の購入費用の他に目に見えていない費用があるため、価格の安さだけで購入を判断するのは危険です。土地価格に工事費用がプラスされても総合的に購入に値する価値ある土地か見極めなければいけません。

3-7.上下水道・都市ガスのライフラインは引き込まれているか

上下水道の給排水管や都市ガスの配管が敷地内に引き込まれているか確認しましょう。このライフラインが敷地内に引き込まれていなければ、前面道路の下に埋まっている配管と接続する工事が必要です。

引き込み工事は配管までの距離で金額が異なりますが、40〜80万円が目安です。
※近年の資材・人件費の高騰により上振れる場合があります

下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要な場合もあります。浄化槽を設置するには、50〜100万円ほどの費用がかかるので注意が必要です。

3-8.歩道の有無

敷地と道路との間に歩道がある場合、別途工事で費用が必要になるケースがあるため、歩道の有無をチェックしましょう。

車を利用する方で敷地の駐車場から道路にスムーズに出入りするには、歩道が切り下がっていなければいけません。切り下げには工事が必要で工事費用は買主が負担します。

歩道切り下げ工事は、道路管理者（市区町村や国）への申請と10〜30万円程度の工事費用が発生するため、事前に確認しておきましょう。

このように、購入にかかる費用の他にもかかってくる費用があるため、土地の状況を必ずチェックするのが大切です。

3-9.埋没物の有無

埋没物とは、土地が更地になる前に建てられていた建築物の廃材や古井戸などが地面に埋まっていることです。

販売されている土地に埋没物がなければ何ら問題ないですが、埋没物が地中にある土地だと購入費や建築費とは別に除去費用がかかってしまいます。

実際に埋没物があるかどうかを目視で判断するのは難しく、調べるには次の3つの方法で調査が必要です。

土地の売買契約を結ぶ前には必ず、埋没物がないか・調査結果がないかを売主に確認しましょう。

また、現地に足を運んで、地表に木片やがれき・コンクリート片などが落ちていないかその目で確認するのもおすすめです。

3-10.斜線規制や日影規制

建築する建物の高さや範囲を制限する「斜線規制」「日影規制」の2つがあります。この2つの規制は、周辺への日当たりや風通しを確保するため、建物の高さや形状を制限するルールです。

斜線規制には、「隣地斜線」「道路斜線」「北側斜線」の3つあり、前述で紹介した用途地域によって建物の高さや勾配が制限されています。そして日影規制では、隣地や周辺住宅への日照時間を確保するため、建物が建つことによってできる日影を定められた時間以下に抑えるようにしなければいけません。

希望する建物が規制に引っかかると、屋根の形状を変えたり、階数を減らしたりする必要が出てきます。事前に、ハウスメーカーや工務店の担当者とすり合わせておくのがおすすめです。

4.希望の条件にあう良い土地を見つけるためには準備が大切

4-1.土地にかけられる予算を明確にする

注文住宅では土地購入と建築で費用がかかります。そのため、土地にかけられる予算を明確にしなければ土地探しをスタートできません。

資金計画は、注文住宅を建てるために、今の収入や貯蓄・生活にかかる支出や今後の防衛資金などから、全体の総予算を算出します。そのうち、何割を土地の購入費用に充てるのか土地にかけられる予算を正しく把握しましょう。

この土地の予算が見えていないうちに土地探しをしてしまうと土地購入にコストがかかってしまい、建物のグレードを下げなければ予算オーバーしてしまう可能性があります。

※注文住宅の予算の決め方については、別の記事で詳しく解説しています。
ぜひ、こちらも参考にしてください。

4-2.土地に求める希望条件に優先順位をつける

「駅までの距離は10分以内」「小・中学校の学区や登校にかかる時間」「スーパーや病院などのライフラインが近くに整っているか」「自治体の子育て制度は充実しているか」など、土地に求める条件は人によってさまざまです。条件を洗い出したらもっと多くの希望がでてくることでしょう。

しかし、すべての希望を100％叶えるのは無理だと断言できます。土地探しでは条件のなかから妥協点をみつけて限りなく100％に近い土地を探すことになるからです。

良い条件の土地を見つけるには、希望条件に優先順位をつけましょう。洗い出した条件のうち優先順位の高い上位3つ～5つぐらいに絞り、土地を探すと理想に近い土地が見つかる可能性が高まります。

4-3.「インターネットだけ」や「一社に相談だけ」で土地を決めない

土地情報を調べるには時間がかかります。日々の生活や仕事もある中で土地探しに時間を割くのは大変です。そのため、なるべく時間をかけずに「ネットにある情報だけ」や「一社にだけ土地情報を相談」して判断を急いでしまう人も少なくありません。

土地を探すには、本記事で紹介しているような方法で探すのですが、ひとつの手段だけではなく、必ず複数の手段・複数の会社に相談するようにしましょう。

新聞の折り込みチラシやネットの広告などで見かける土地情報のすべてが良いものとは限りません。たしかに、集客面を考えると魅力的な土地情報が並んでいる可能性があります。しかし、なかなか土地が売れず、売れ残りの土地情報の可能性もゼロではありません。

また、複数社に相談すれば各社から情報を得ることができるのは買主にとってメリットです。比較するための対象が増えれば増えるほど、安易に判断するリスクを減らすことができます。

土地の購入は焦らず、じっくり時間をかけて探すように心がけましょう。

まとめ

今回は土地の探し方について解説しました。土地探しは、知識を身につけたうえで行動するのが大切です。良い土地を見つけるためには、焦らず時間をかけて探さなければ後々後悔してしまうからです。

土地の価格や立地だけで購入の判断をするのでなく、いろいろな角度から土地情報を見なければいけません。

そのためには、まず土地の特性を理解しましょう。土地には「更地」と「古家付き」の2つがあります。古家付き土地から探すことで、掘り出し物が見つかる可能性が高まります。

思い描いた注文住宅を建築するためには、建築条件をクリアした土地を探す必要があります。公開されている土地情報のなかでも、紹介している10項目を確認しましょう。

確認する項目が多いので個人の判断だけでは決めきるのは正直難しいです。そこで、不動産会社やハウスメーカー・工務店など、専門家の意見も取り入れながら時間をかけて土地探しを進めると良いでしょう。