ライフスタイルや家族構成の変化によって今後の住まいについて考えて、持ち家を選択する人は少なからずいるでしょう。戸建にしようかマンションにしようか想像すると夢が膨らみます。
そんななか戸建・マンションといった物件とは別に、新たなマイホームの購入方法として「賃貸併用住宅」が注目されています。人生で大きな買い物の一つにあげられるマイホームですが、多額の費用がかかるため購入してから後悔したくありません。
そこで今回は賃貸併用住宅について詳しく解説していきます。
目次
1.そもそも賃貸併用住宅とは何か？
賃貸併用住宅とは、その名の通り自宅と賃貸物件を融合させた建物を指します。
持ち主の居住スペースを確保しながら、自宅の一部を賃貸物件として入居者に貸し出し家賃収入を得る賃貸経営です。住宅の持ち主は大家として建物や入居者を管理・経営していきます。
今までは、マイホームの購入を検討するにあたり「戸建」「マンション」といった物件のどちらにするかを考えるのが一般的でしたが、新たな手法として昨今、注目をあつめている家造りです。
それでは、なぜマイホームの選択肢のひとつに賃貸併用住宅があげられているのでしょうか。大きなメリットは家賃収入が得られることですが、その他にもさまざまなメリットとデメリットがあります。
次からは賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて紹介していきます。
2.賃貸併用住宅のメリット
2-1.家賃収入をローン返済に充てられる
賃貸併用住宅は、入居者からの家賃収入を毎月のローン返済に充てられることが一番のメリットでしょう。
通常、戸建やマンションといったマイホームを購入した場合、ご自身の収入から100％ローンの返済をしなければなりません。また、固定資産税や修繕費などの支払いも発生します。
しかし、賃貸併用住宅の場合、賃貸物件を入居者に貸し出して賃料収入を得るので、その収入を月々のローン返済に充てて費用負担を軽減できます。
2-2.将来のライフスタイルにあわせた転用ができる
賃貸併用住宅を始めた当初は入居者用の賃貸物件として貸し出していたスペースを、家族のライフスタイルにあわせて二世帯住宅として転用することが可能です。
例えば、子供世帯と同居することに場合、もともとの賃貸部分だった場所をリフォームするので、すでにプライバシーが確立されており容易に対応ができます。また、増築をせずに居住スペースを確保できるためリフォーム費用を軽減できます。
2-3.住宅ローンを利用できる
建物全体の延べ床面積のうち、自宅用の居住スペースが50％以上ある場合は、アパートローンよりも融資期間が長く、金利の低い住宅ローンを利用することができます。住宅ローンの場合、補助金や金利優遇などをうまく活用すれば負担額を軽減することも可能です。
そのため、住宅ローンの条件を満たしている賃貸併用住宅であれば、住宅ローンで借り入れることで、ゆとりあるキャッシュフロー計画をたてることができます。
2-4.手が届かなかった人気エリアに住める
賃貸併用住宅をアパートローンで融資を受ける場合は、今まで手が届かなかったエリアにも住める可能性があります。
アパートローンは融資希望者の年収や自己資金の他に、物件の収益性や資産価値を審査基準に設けており住宅ローンよりも審査が厳しいですが、融資額の上限が高くなる傾向です。そのため、住宅ローンで借り入れられないような金額をアパートローンなら借り入れられる可能性があります。
つまり、借入額で諦めていたエリアでも、多額の借り入れができるアパートローンを利用することで、理想のエリアで賃貸併用住宅を始めることもできるのです。
3.賃貸併用住宅のデメリット
ここまで、賃貸併用住宅のメリットを解説してきましたが、反対にデメリットもあります。
賃貸併用住宅においては、このデメリットを知りご自身でどのように判断するかがとても重要です。次からは、デメリットについても確認して理解を深めましょう。
3-1.一般的な戸建住戸より建築費用が高額になる
自宅のみの戸建を建築するよりも、入居者用の設備やスペースの確保により建築費用が高額になるため、ローンの借入額も大きくなります。年収や自己資金など支払い能力によってローン審査が行われる住宅ローンでは、希望している融資額に届かなく、自己負担額が大きくなる場合があります。
そのため、賃貸併用住宅を始める場合は、ある程度の資金力がなければ住宅ローンで購入するのは難しくなるでしょう。
3-2.入居者との関わりが必要になる
アパートやマンション経営といった遠隔経営できる賃貸経営と違い、賃貸併用住宅では同じ敷地内に所有者である大家と入居者が壁を隔てて居住しています。通常、不動産会社に管理委託するケースが多いですが、大家と入居者が顔をあわせること多く、トラブルを直接相談される場合もあります。
また、そりが合わない入居者が入ってしまうとトラブルに発展したり、入居者の属性によっては生活リズムの違いから騒音問題など、さまざまな問題を抱える可能性があることを想定しておかなければなりません。
3-3.不動産投資の観点では収益力が弱い
賃貸併用住宅はアパート経営とは違い、自宅の持ち主である大家の居住スペースを確保しているため、必然的に貸し出せるスペースが減るので多額の家賃収入は見込めません。
不動産投資の観点で考えると、金利の低い住宅ローンで購入できる利点はありますが、アパート経営と比較してしまうと利回りが低く収益性の弱い不動産投資です。
4.賃貸併用住宅を購入するために必要な費用
賃貸併用住宅を検討するにあたり気になるのは購入費用ではないでしょうか。不動産を購入するにあたり建築費用の他にも支払う項目がたくさんあります。大きく分類すると以下の通りです。
- 土地の購入費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 建物の建築費用
- 建物の設計料
- 不動産取得税
- 不動産登録免許税
- 保険料
次から、項目について詳しく解説していきます。
4-1.土地の購入費用
一言で土地の購入費用といっても、不動産会社が掲載している土地代や手付金・仲介手数料や登記費用など、土地を購入するためにはさまざまな費用がかかってきます。土地購入にかかる諸経費については後述で説明しますので、ここでは土地代と手付金について解説いたします。
土地を購入する際、最初に必要になってくるのが手付金です。手付金の相場は土地代の10％程度となっており、売買契約時に手付金を支払います。その後、引き渡し前に土地代から手付金を差し引いた残額分を支払うことになります。
4-2.仲介手数料
不動産会社が仲介した場合に、不動産価格に応じて支払う報酬です。手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められており、最大で不動産価格の3%＋6万円になっています。
不動産価格における手数料上限額は以下の通りです。
| 不動産売買価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | ５％ |
| 200万円超400万円以下 | 4%+2万円 |
| 400万超 | 3%+6万円 |
4-3.印紙税
印紙税は、不動産売買契約書の取り交わし時に貼付する収入印紙の代金を指します。不動産売買契約額に応じて印紙の代金は異なってきます。金額については以下をご確認ください。
| 契約書に記載されている金額 | 不動産売買契約書の税額 | 工事請負契約書の税額 | 金銭消費貸借契約書の税額 |
|---|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 | 非課税 |
| １万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
| 10万円超え50万円以下 | 200円 | 200円 | 400円 |
| 50万円超え100万円以下 | 500円 | 200円 | 1,000円 |
| 100万円超え500万円以下 | 1,000円 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超え1000万円以下 | 5,000円 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1000万円超え5000万円以下 | 10,000円 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5000万円超え1億円以下 | 30,000円 | 30,000円 | 60,000円 |
| 1億円超え5億円以下 | 60,000円 | 60,000円 | 100,000円 |
| 5億円超え10億円以下 | 160,000円 | 160,000円 | 200,000円 |
| 10億円超え50億円以下 | 320,000円 | 320,000円 | 400,000円 |
| 50億円超えるもの | 480,000円 | 480,000円 | 600,000円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | 200円 | 200円 |
参考：国税庁
4-4.建物の建築費用
賃貸併用住宅を建てる場合、どのような建築構造にするのか、建物の階数はどうするかによっても建築費用は異なってきます。
建築費用を算出するためには、坪単価・建ぺい率・建物の階数で計算しますので、以下の計算式を利用してみてください。
建築費用の算出方法は以下ページでも詳しく解説しておりますので参考にしてください。
4-5.建物の設計料
建物の設計料は建物の設計業務から現場の監理などを行う業務報酬です。国土交通省告示に準拠して報酬の基準を定めています。
ハウスメーカーなどに見積もりを依頼した場合、見積もり項目に設計料の記載がなく経費として建築費用に含まれている場合もあります。
設計料の計算方法は以下の通りです。
参考：国土交通省告示第十五号
4-6.不動産取得税
不動産を購入すると、土地や建物がある場所の都道府県税事務所に申告しなければなりません。原則60日以内に申告が必要で、不動産取得後6ヶ月〜1年程度で納税通知書が自宅に届きます。
通常、固定資産税評価額に4%の税率をかけた納税額ですが、2021年3月31日まで、住宅および宅地は3%に軽減されます。
また、2021年3月31日までに宅地評価された土地を取得した場合は、土地固定資産税評価額の半分が課税標準額になります。
4-7.不動産登録免許税
不動産を取得して登記する際にかかる税金が不動産登録免許税です。抵当権設定や所有権移転を行う場合法務局で納税します。司法書士に納税を委託する場合は、不動産登録免許税の他に司法書士へ報酬を別途支払います。
不動産登録免許税の納税額は以下の通りです。
| 登録免許の項目 | 税額 |
|---|---|
| 不動産登録免許税（土地） | 土地固定資産税評価額×1.5% |
| 不動産登録免許税（建物） | 建物固定資産税評価額×2% |
| 不動産登録免許税（抵当権設定） | 借入額×0.4% |
4-8.保険料
建物に対して、地震や火災などの災害に備えた保険への加入する場合に支払う料金です。建物の建築構造や加入する保険の種類などによって金額が異なってきます。一般的には、耐火構造の建物は保険料が安く非耐火構造の建物の保険料は高くなる傾向にあります。
大切な資産を守るため災害に備えた最適な保険を選びましょう。
5.賃貸併用住宅を購入するときは住宅ローンを活用しよう！
前述でも紹介した通り、賃貸併用住宅を建築する際に条件を満たしていれば、住宅ローンを利用できます。メリットでも解説はしていますが、住宅ローンはアパートローンと比較しても、融資期間が長く設定されており、金利も低いのが一般的です。
融資期間や金利の利点をうまく利用できると、月々の返済額を抑えられるので、毎月のキャッシュフローの収支が組み立てやすくなります。
また、ローン控除・補助金・金利優遇などをうまく活用すれば返済の負担額を軽減することもできるので、住宅ローンで借り入れが可能な場合は利用するとよいでしょう。
ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用した場合のローン控除は、住宅用スペースの割合に応じて適用されます。
6.賃貸併用住宅には7つのリスクに備えた対策が必要
次からは、賃貸併用住宅において考えられる7つのリスクについて詳しく解説していきます。
6-1.家賃収入に大きな影響がある「空室のリスク」
賃貸併用住宅は入居者からの家賃収入が主な収入源です。
一般的に賃貸併用住宅はアパートと違い、賃貸に出せる部屋数が少ないため、空室が1部屋でるだけでも収入に大きく影響してきます。そのため、空室が出た場合は入居者募集を早めかけて空室を埋める必要があります。
6-2.築年数経過とともに訪れる「賃料下落リスク」
築年数の経過とともに物件の価値は低下してきます。また、競合物件が建築されたり周辺環境が変化してくると賃貸物件の魅力が失われてきます。
賃料下落リスクは必ずかかわってくるリスクですが、何もしないまま築年数が経過するよりも、いかに賃料下落幅を減らせるかが重要です。
例えば、リノベーションやリフォームによって設備や内装を最新のものにするなど、設備投資によっては物件価値を高め賃料下落の幅を緩やかにできます。
6-3.入居者属性によって起こる「家賃滞納リスク」
空室であれば、すぐに入居者を募り空室を埋めれば家賃収入は得られますが、家賃滞納の場合は入居しているにも関わらず、収入が得られないため手が負えなくなります。
また、現在の日本の法律では大家よりも入居者が強い立場にあるため、滞納者をすぐに退去させることができません。そのため、入居前に入居審査を行ったり、滞納督促の業務を得意とする管理会社に委託するとよいでしょう。
6-4.支出に関わる「金利変動リスク」
賃貸併用住宅を建てる際、多くの人が金融機関から住宅ローンやアパートローンの融資を受けて、建築の資金に充てています。金融機関から融資を受けることで想定されるのが金利変動リスクです。住宅ローンやアパートローンといった不動産ローンには「固定金利型」「変動金利型」の2種類があります。
固定金利型は金利が上昇しても返済額は変わりませんが、変動金利型は金利の上昇に伴い返済額が増加するため、収支に影響を与えます。
仮に金融機関から1億円を借り入れていた場合、金利が1%上昇すると返済利息が年間で100万円が上乗せされます。
家賃は老朽化により下落していき、金利が上昇し返済額が増加するとローンの返済比率が増えてしまい安定性を欠いてしまいます。
そのため変動金利型で融資を受ける場合、仮に金利が変動しても収支のバランスに余裕を持った返済計画をたてましょう。
6-5.建物に被害が生じる「災害リスク」
日本は自然災害が多いため災害に対する準備が必要です。しかし、準備をしていても災害を回避するのは難しく、最悪の場合は建物が全壊してしまう恐れがあります。
そのため、災害に備えた保険への加入が重要です。災害も「火災」「水災」「風災」など、さまざまな種類があるため、災害のリスクを考えて適切な補償のある災害保険を選ぶことが大切な自宅を守るためには必要です。
6-6.建物の劣化による「修繕費用リスク」
新築時はあまり修繕費用がかからないものの、ご自身や入居者が生活していくにつれ建物は老朽化し傷みが出てきます。軽微な修繕であれば問題ないのですが、時間の経過とともに修繕費用の負担額が大きくなってきます。
そのため、賃貸併用住宅を建築する前には、しっかりとした収支計画をたてるために、修繕計画および毎月少しずつ積立てできるようなプランにしましょう。
6-7.退去の可能性がある「入居者トラブルのリスク」
トラブルの対処が遅れると入居者の不満がたまり最悪の場合、トラブルをきっかけに退去してしまうケースが想定されます。
オーナーは入居者にとって住み良い環境を提供しなければなりません。入居者同士のトラブル対応をご自身で対処ができない場合は、物件の管理を優秀な不動産会社に委託しましょう。
7.賃貸併用住宅を成功させるために必要なポイント
7-1.賃貸需要のある土地であるか
賃貸併用住宅を建てたいと考える人はある程度、希望している場所があるのではないでしょうか。しかし、その場所は賃貸需要があるか冷静に判断する必要があります。
仮にその土地に賃貸需要がなければ入居者は集まらず失敗に終わるだけでしょう。そのため、大前提に希望する土地に需要があるのかを調べる必要があります。
土地の立地条件でいえば、駅から近い・大学が近くにある・スーパーやコンビニ、病院が近くにあるなどがあげられるでしょう。
駅から近ければ、単身者・ファミリー層から支持されるでしょうし、大学が近ければ、大学に通う学生から支持されます。スーパーやコンビニ、病院などが近くにあることで利便性が良く、入居者ニーズは高いといえます。
他にもウェブに公開されている自治体や国の統計データから、建築予定エリアの人口動態及び世帯数の情報を収集すると、定量的な根拠を示せるでしょう。
7-2.ターゲットや入居者ニーズを明確にする
土地の賃貸需要を把握したら、次にターゲットや入居者ニーズを考察します。
先ほど挙げた立地条件から、ターゲットは単身者とファミリー層のどちらにするのか。年齢や性別はどうかなどを明確にしていきます。
ターゲットが明確になったら、近隣エリアの物件情報や実際に歩いてみましょう。周辺の家賃相場や空室状況・間取りなどを知ることで競合物件を調査できます。そのエリアに足りない設備など、入居者の目線で現状把握することで、差別化の図れた賃貸併用住宅の設計に役立つでしょう。
7-3.設計や間取りを戦略的に考える
ターゲットが明確になったら、建物の設計や間取りの具体的なイメージが沸いてくるでしょう。
単身者がターゲットになる場合はワンルームや1Kの間取りに、ファミリー層なら２DK以上の間取りを用意できると良いでしょう。そして、建物の外観や内装・必要な設備を準備できれば、入居者ニーズに応えられる賃貸物件となるでしょう。
また、賃貸併用住宅には、「縦割り分離型」「上下階分離型」大きく2種類の建築プランがあり、ご自身の居住スペースをどの程度確保するのか考える必要があります。
7-4.管理を不動産会社に委託する
賃料の集金代行や共用部の点検や修繕など、入居者が絡む不動産業では建物や入居者を管理しなくてはなりません。もちろん、住宅の持ち主である大家の自主管理でも問題はないのですが、さまざまな問題対応が必要な不動産管理ではスキルと知識が要求されます。
そこで、専門知識を持った管理業務を請け負ってもらえる不動産会社に管理委託することで、不動産の資産価値を維持できます。
賃貸併用住宅は自宅である前に賃貸物件であると認識し、入居者に必要とされる賃貸経営を行いましょう。
8.賃貸併用住宅を建築依頼する優良業者の選び方
賃貸併用住宅の検討が進むと建築してもらう業者を選ぶ必要があります。建築を請け負う会社は、ハウスメーカーか工務店が一般的ですが、初めて賃貸併用住宅を建てたいと考えている方はどこの不動産会社に依頼をすればいいのかわからないものです。
そこで最後に安心して建築を任せられる企業を選定するための3つのポイントについて紹介します。
8-1.家賃設定が周辺物件とかけ離れていないか
賃貸併用住宅は入居者からの家賃が主な収入源です。
得られる利益を大きく見せるため、建築予定地の周辺物件よりも家賃を高めに設定している業者の提案は注意が必要です。
まずは、建築予定地の周辺相場を事前に調査して、提示されている家賃設定の根拠が明確なのか確認する必要があります。あまりにも説明が理想論であった場合は気をつけましょう。
8-2.サポート体制が整っているか
賃貸併用住宅は建てて終わりではなく、中長期的に建物のメンテナンスが必要になります。
建物は時間の経過とともに劣化がしていくもので、建物が劣化すると空室が増えたり、家賃設定を見直したりと収入に大きく影響してきます。
定期的な修繕や清掃を行ってもらえるのか、空室が出た場合の入居者募集はすぐに行ってもらえるのかなど、建築後のアフターサポートや管理・清掃などのメンテナンスが充実している業者を選ぶと良いでしょう。
8-3.収支計画が明確になっているか
空室や賃料減額といったリスクが賃貸併用住宅には存在します。提示されている収支計画が満室想定の収入や、10年後も同じ家賃設定だった場合は注意が必要です。
家賃は築年数の経過とともに年率1%低下するといわれています。そのため、計画段階で家賃下落を想定できていないようなら、下落率を含んだ計画をたてましょう。
また建物の修繕計画が含まれていない場合も注意が必要です。修繕積立てが計画に含まれていないと、多額な修繕費用を自己資金から負担しなくてはならず、最悪の場合は経営が破綻してしまいます。そのため、きちんとリスクを説明したうえで提案してくれる、安心して任せられる企業を見つけましょう。
まとめ
理想のマイホームを手に入れるための方法として、今回は賃貸併用住宅について解説しました。
賃貸併用住宅は自宅でありながら賃貸住宅という特殊な建物の構造により事前に把握すべき項目がいくつも存在します。
メリットがある反面デメリットもある賃貸併用住宅ですが、特徴を理解して未来を見据えた複数社のプランを検討すべきでしょう。
賃貸併用住宅は賃貸経営という不動産投資の側面もあるため知識が必要です。
もし、賃貸併用住宅の建築を検討していた場合、不動産会社の言いなりではなく、ご自身の意見・考えを強く持っていただき、理想のマイホームを手に入れられるよう本記事が参考になれば幸いです。
