生産緑地問題でも土地価格は暴落しない！価格が下がらない4つの理由

「2022年に地価が暴落するから土地を買うなら2022年以降がいい」どこかでそんな話を耳にしたことはないでしょうか。

これは、政令指定都市にある市街化区域内の農地である「生産緑地」が解除されることで宅地として売り出され、土地の供給が増えるため「生産緑地周辺の土地の価格が下がるのではないのか」と考えられているからです。

この土地価格が下落するのを問題視して「生産緑地の2022年問題」と呼んでいます。

それではなぜ、2022年に問題が起こると言われているのか。それは、1992年に生産緑地に指定された農地が多いからです。

1992年に生産緑地として指定される条件に「30年間は営農を続ける」がありました。
この30年という区切りを過ぎると生産緑地は市町村に買取申出ができるようになるため、2022年には不動産市場に宅地が増加するのではないかと懸念されています。

これが「生産緑地の2022年問題」と呼ばれる所以です。

そこで今回は、生産緑地の概要から増加した理由、所有者が今後のとるべき行動について解説していきます。

これから住宅取得のために土地を購入したい方や親が所有している生産緑地を相続する予定がある方など、生産緑地の理解を深めて今後の対策を考えていきましょう。

1.生産緑地が増加した経緯と問題視されている理由

そもそも「生産緑地」とは、都市計画における都市環境の良好と農林漁業との調和を目的とした土地や森林などを指します。

これは、首都圏・中部圏・近畿圏の三大都市圏の特定都市のうち、市街化区域内にある農地等の土地を管轄している市町村の自治体が生産緑地法で「生産緑地地区」として定めることができます。

ただし、生産緑地法により生産緑地地区に指定するには、以下の条件に該当する区域でなくてはいけません。

• 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
• 500㎡以上の規模の区域であること。
• 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。

引用：生産緑地法第3条

それではなぜ、生産緑地が設定されていったのか。これまでの経緯についてみていきましょう。

1-1.生産緑地法が施行されたのは高度経済成長期後の1974年

生産緑地は生産緑地法によって定められています。この法律が制定されたのが1972年、施行されたのは1974年のことです。

生産緑地法が制定された背景には、高度経済成長期に地方から都市部への人口増加がありました。
これにより深刻な住宅や商業施設などの土地が不足していったことが関係してきます。

1970年前半ごろの日本は、生活者の都市機能を維持するために、三大都市圏の市街化区域内にある農地や緑地を、積極的に住宅用地や商業施設用地として利用することを推し進めていました。

そこで、以下の2つを目的とした1972年に地方税の改正をしています。

税制改正によって、都市部の市街化区域内にある農地は非農地として扱われ固定資産税の課税は「宅地並み」に引き上げられ、「農地並みの課税」と比べると約50倍～100倍。地域によっては300倍以上も納税額が増えた農家もいます。

そのため、都市部の農家は耕作による収入だけでは納税がむずかしく、宅地転用を余儀なくされた農地がいくつもでてきました。

しかし、宅地に転用されることで「地盤のゆるみ」「保水効果」が失われることによる都市災害の発生など、さまざまな不安の声が農家や住民からあったため、1974年に自然環境や防災面を考慮した生産緑地法を政府が施行しました。

1-2.総合土地対策要綱によって「宅地化する農地」と「保全する農地」に区分

1974年に施行された生産緑地法ですが、それでも都市部農地の宅地化・急激な地価の高騰は止まりません。

宅地化が進んだ理由としては、生産緑地に指定されるために土地の所有者が申請しなくてはいけなかったのが原因です。さらに、この申請は必須ではなく任意。そのため、申請されて認定を受けた農地だけが生産緑地として指定されていたので全体的な数が増えなかったからです。

そこで1988年に「総合土地対策要綱」が閣議決定。
総合土地対策要綱とは、土地対策における以下5つの基本的認識を明文化して土地対策の推進を図っています。

閣議決定された総合土地対策要綱のなかには、市街化区域内農地の宅地化については以下のように記されています。

東京等大都市地域の市街化区域内農地については、生産緑地地区等都市計画において、宅地化するものと保全するものとの区分の明確化を図ることを基本とする

引用：「総合土地対策要綱」

この総合土地対策要綱にもとづいて、三大都市圏の市街化区域内にある農地は明確に「宅地化する農地」と「保全する農地（生産緑地）」に線引きされたのです。

1-3.1992年の新生産緑地法制定によって生産緑地に指定される農地がかなり増えた

生産緑地法が大きく動き始めたのが1991年です。これは、1991年に生産緑地法が改正され、今の新しい生産緑地法が制定されました。

前述で解説したとおり、三大都市圏の市街化区域内の農地については「宅地化する農地」「保全する農地（生産緑地）」にすみわけしなくてはならず、この法改正によって農地を所有する農家はどちらかを選択しなくてはいけませんでした。

新生産緑地法が施行されたのは1992年。
そのため、この法改正が適用となった1992年に生産緑地として指定される農地が劇的に増えました。

現に三大都市圏の特定市にある生産緑地の面積は、1991年時点で650ha（ヘクタール）だったのに対し、新制度が適用された1992年では15,109ha（ヘクタール）と一気に生産緑地へ指定されています。

出典：総務省：固定資産の価格等の概要調書
国土交通省：三大都市圏特定市における生産緑地地区等の面積推移

生産緑地が増えた最大の理由が、固定資産税の負担減額や相続税・贈与税の納税猶予です。

また、1992年に生産緑地として指定された農地が増えた理由がもうひとつあります。
それは、この年の法改正で農家に伝えられてから「生産緑地」「宅地化農地」のどちらかを選択するまでの期間が、約半年程度と短い期間で判断しなくてはいけなかったからです。

そこで多くの農家は、税負担が大きくなるよりも税優遇の処置が受けられる30年間の長期営農を選択する農家が増えました。

1-4.問題となっているのが30年を経過する生産緑地が2022年に多いこと

1992年に生産緑地が増加したことで、近年、問題視されていたのが「2022年に30年の営農義務がなくなる生産緑地が多い」ことです。

前述で紹介している図にあるとおり、2019年の生産緑地の面積は12,209ヘクタール。そのうち約80％は30年が経過してしまう農地だったからです。

この30年が経過すると、生産緑地に指定されていた土地は管轄している自治体に買取申出ができるようになるため、不動産市場に大量の土地が溢れることで「土地価値が下がるから土地の価格も下落するのでは？」と問題視されるようになりました。

しかし、生産緑地の問題に対して政府も法改正を重ねているので2022年に宅地化が進むようなことは起きないと考えられます。

そこで、次章から生産緑地問題でも土地価格が下落しない理由について詳しく解説していきます。

2.生産緑地が転用されない訳｜土地価格が下落しない4つの理由

先ほど解説したとおり、2022年に生産緑地が解除されるのが問題視されているわけですが、解除による土地価格の下落は起こらないでしょう。

生産緑地の始まりは、高度経済成長期に宅地化を推し進めるための政策でしたが、時代の変化とともに生産緑地は残すべきとなってきたからです。

1992年の新生産緑地法が施行されてから30年が経過しようとするにつれ、生産緑地に関わるいくつか法改正がありました。

2-1.法改正・新法制定で規制が緩和された

1992年から、生産緑地に関わるいくつかの法改正が行われました。時系列にまとめると次のとおりです。

1992年	新生産緑地法が施行される	生産緑地に指定される農地が増加した
2015年	都市農業振興基本法が制定される	都市農業の安定的な継続と良好な都市環境を計画的に進めることとなる
2016年	都市農業振興基本計画が閣議決定によって政策転換	生産緑地は宅地や公共施設の建設予定地としての立ち位置から、「あって当たり前のもの」、さらには「あるべきもの」として扱われるようになった
2017年	新生産緑地法の改正がおこなわれる	面積要件・行為制限が緩和される
2018年	田園住居地域が新たに追加される	用途地域に「田園住居地域」が追加された
2018年	都市農地賃借法が制定される	第三者に農地を貸し出しやすくなった

このように、2022年を迎える前に法改正や新法制定によって次のような変化がうまれました。

この法改正や新法制定による変化のポイントは次の4つがあげられます。

2-2.【理由その1】法規制の緩和によって収益モデルの選択肢が増えた

2017年の新生産緑地法が一部改正されたおかげで、農作物を育てて販売するという通常の収益以外にも収益源が確保できるようになりました。

改正前までは生産緑地に建てられる建物は農業に関連する施設のみ。

たとえば、農業機械などの保管場所である倉庫やビニールハウスなどしか建築できませんでしたが、改正後は建築できる建物の種類が増えたからです。

この新生産緑地法の改正で建築できるようになった建物は次の3つです。

生産緑地で取れた食材や地元の農産物を主原料に使うなどといった条件があるものの、建てられる建物が緩和されたことによって収益源が多様化しました。

このように規制が緩和されたことによって、生産緑地で育てた農作物を販売するビジネス以外にも収益化が可能となり、生産緑地の所有者はビジネスの幅が広けることが可能になったのです。

2-3.【理由その2】30年経過後も特定生産緑地として延長できるようになった

2017年の改定で、市町村長が買取申出の期限が近づいている生産緑地の関係者（農地と利害関係にある人）の同意を得れば「特定生産緑地」に指定できるようになりました。

ただし、特定生産緑地に指定されるためには、生産緑地として告示されてから30年経過する前までに所有者の同意が必要です。30年を経過してしまってからは指定できないので注意しましょう。

この特定生産緑地に指定されると、次のようなメリットがあります。

2-4.【理由その3】生産緑地として指定を受けるための面積条件が変更した

2017年の法改正で、生産緑地に指定されるための面積に関する条件が変更されました。
1992年の制定時では、生産緑地として指定を受けるために500㎡の面積がなければいけませんでしたが、法改正によって市町村の基準にもとづき300㎡まで引き下げが可能になりました。

この面積条件が変更したことによって、500㎡に満たない小さい農地を所有している農家も生産緑地として追加が可能になり、宅地化農地を回避できるようになったのです。

2-5.【理由その4】第三者に生産緑地を貸し出しやすくなった

2018年に制定された「都市農地貸借法」によって第三者に対して生産緑地を貸し出しやすくなりました。

これは、制定される前まで次のような条件があったからです。

このような、しがらみがあったため、所有者のほとんどの方は第三者に土地を貸そうとしなかったのが実情です。

しかし、2018年に都市農地貸借法が制定されたことで、次のような理由から第三者に貸し出しやすくなりました。

都市農地貸借法によって、納付額の負担や必要な時に手元に戻ってこないなど、第三者に貸し出すリスクが払拭されました。

ただし、生産緑地を返還してもらうためには、市区町村長の許可は必要ですので覚えておきましょう。

3.生産緑地の所有者が今後とるべき行動は3つ

30年の経過すると何も行動しなければ、生産緑地が解除されてしまいます。解除されてしまう前に農地の所有者がとるべき行動は次の3つです。

3-1.特定生産緑地として指定を受ける

ひとつ目の選択としては「特定生産緑地」として指定を受けるです。特定生産緑地として指定されることで、買取申出の10年延長。さらに10年ごとに延長有無を判断していきます。

特定生産緑地に指定されると生産緑地と同様に税制優遇が引き続き受けられます。
固定資産税・都市計画税は「農地評価・農地課税」、相続税の納税猶予が適用されるとメリットがあります。

ただし、生産緑地の買取申出ができる30年の経過前に特定生産緑地として「指定を受けるのか」「受けないのか」の選択が必要です。
30年が経過してしまって後から特定生産緑地に指定してほしいと思っても、受け付けてもらえませんので注意しましょう。

3-2.特定生産緑地の指定を受けない

特定生産緑地と指定を受けないのも一つの選択です。

生産緑地として営農期間である30年が経過すれば、市町村長に対していつでも買取申出ができます。仮に市町村長が買取に応じられない場合、買取希望者の斡旋に努めると定められています。

また、買取申出から3カ月以内に次の所有者が決まらない場合には行為規制が解除されるので、宅地に転用や土地活用、売却などが可能です。

一方、固定資産税は宅地並み課税になるため、毎年の納税額が増えます。ただし、生産緑地として指定が解除されてからすぐに納税額が増えるわけではありません。
5年間で納税額が段階的に引き上げられる激変緩和措置が適用されます。

3-3.一部を特定生産緑地として指定を受けて残りを売却する

市町村によって異なりますが、生産緑地は一部の解除が認められています。
そのため、市町村に認められれば、一部の生産緑地を買取申出することが可能です。

これにより一部を特定生産緑地として指定を受けて残りを手放して相続税の納付に売却益を充てるなどいった柔軟な対応が可能となります。

ただし、下限の面積条件を満たしていなければいけません。つまり、生産緑地の一部を解除しても面積条件である300㎡以上であることが必要です。

たとえば、500㎡の生産緑地のうち解除されたあとに残る生産緑地が300㎡を超えていれば解除が認められるので、200㎡を売却することができます。

一部解除のついては市町村によって異なりますので、管轄している市町村役場にある都市計画課または、農業委員会事務局に相談してみましょう。

まとめ

土地価格の下落が問題視されている生産緑地問題ですが、市場に出回る土地の数は増えにくいため、土地の価値が落ちるとは考えにくいでしょう。

1992年に新生産緑地法が施行されて以降、時代の変化にあわせた法改正がおこなわれてきました。生産緑地が大量に解除されると言われていた2022年に、そこまで市場に出回らないと予想できるからです。

生産緑地の所有者は次の3つの行動をする必要があります。

もし、特定生産緑地として指定を受けたいのであれば30年が経過する前に申請しなければいけませんので、忘れずに申請しましょう。