不動産管理と聞くと何を思い浮かべるでしょうか。管理という言葉から連想される「建物や設備のメンテナンス」「共用部の清掃」など建物に関わることをイメージされた方が多くいると思います。
しかし、不動産管理には建物に関わる業務以外にも様々な業務があり、総称して「不動産管理」と呼んでいます。
そこで今回は、不動産業界で用いられることが多く幅広い意味をもつ「不動産管理」について、詳しく解説することで、必要な知識と管理会社の選び方について学んでいただければと思います。
目次
1.不動産の管理について知識を身につけよう
不動産管理とは、賃貸物件の入居者募集から入居者の審査・契約手続きといった入居前の業務から、家賃回収やクレーム・トラブル対応、設備のメンテナンスといった入居中の業務。退去や更新時の手続き・空室対策など契約更新または退去後の業務を指します。
物件を所有して賃貸事業を円滑に進めるのは、この不動産管理はとても重要です。不動産を維持・管理・運営していくには、ここで軽く紹介した業務以外にも、多岐にわたる管理業務が存在します。
本記事では、不動産管理の理解を深めて知識を身につけていただけるよう、不動産管理に必要な業務内容について詳しく解説します。
1-1.管理業務は大きく2つに分類される
不動産管理業務は大きく2つに分類できます。入居者の対応や会計管理といったソフト面の業務から、建物の清掃や設備の点検・メンテナンスといったハード面の業務です。このソフト面の管理業務をプロパティマネジメント業務（PM業務）と呼び、ハード面の業務はビルメンテナンス業務（BM業務）と言います。
それぞれの管理業務は以下を参考にするといいでしょう。
| プロパティマネジメント業務（PM業務） | ビルメンテナンス業務（BM業務） |
|---|---|
| ・家賃回収業務 ・滞納督促 ・入退去時の契約手続き ・入居者トラブルの対応 ・設備トラブルの対応 ・入居者募集 ・空室対策の管理・提案 …etc. |
・定期的・日常的な清掃業務 ・建物・電気・空調・給排水などの設備点検 ・貯水槽の点検 ・エレベータ点検 ・室内の防災点検 ・防災や修繕といった計画の立案 ・水質検査 …etc. |
ここでご注意いただきたいのは、管理会社に管理委託する業務は、基本的にプロパティマネジメント業務（PM業務）を依頼することとなり、いわゆる「入居者に関わる」業務のみです。その中でも、入居までに行う業務である、入居者募集や入居時の契約手続きは、宅地建物取引業の免許が必要になり、仲介のみを専門に行う仲介会社も存在します。
つまり、建物の設備点検・メンテナンスや定期清掃などのビルメンテナンス業務（BM業務）は対応外になっています。
仮に、定期的・日常的な清掃業務や設備点検を委託したいと考えている場合は、管理会社の業務はどこまでをカバーしているのか確認が必要です。また、別途費用が発生する場合もあるので、事前に見積もりをとるか、必要に応じてすべての業務を請け負っている管理会社や専門業者に相談してみましょう。
1-2.不動産を管理する方法はこんなにある！
自主管理
入居者への家賃回収、空室対策、建物の管理といった業務をすべてご自身で行うことを「自主管理」と呼びます。不動産の管理業務を提携会社に委託したいため、企業へ支払う管理手数料は発生しません。管理手数料という支出がなくなる分、手残りは増加し得られる収入は増えます。
また、オーナーの手で管理業務を行うので、不動産の管理能力が身につくと同時に、物件に対する管理意識が強くなります。
ただ、入居者募集から賃貸借契約は「宅地建物取引業」の資格が必要なため、客付け業務は仲介会社に依頼することになるので、別に費用が発生することを念頭に置く必要があります。
所有している物件戸数が少なければ、管理業務の負担は少なくて済みますが、一棟の物件を所有しているとなると、管理戸数が増えるため業務負担が重くのしかかり管理が煩雑になりがちです。
一部管理委託
基本的な管理業務は自己管理するものの、負担が大きくなる管理業務の一部を管理会社に委託する方法を「一部管理委託」と呼びます。
委託する管理業務の範囲によっては多少なりともオーナーの負担を軽減できるものの、管理費を管理会社に支払う必要があるため、自己管理に比べると手残りは減ります。
全部管理委託
管理業務のほとんどを管理会社が委託する方法を「全部管理委託」といい、委託した管理会社のトータルサポートを受けられます。この全部管理委託を利用することで、オーナーご自身が管理業務に時間を追われることがなくなり、負担は大幅に軽減できます。
しかし、管理業務の大半を委託することになるので、管理費は他に比べると高額になるため、収支計画を慎重に計算する必要があります。また、管理業務をすべて委託するので、不動産管理に関する知識が蓄えられず、すべてを管理会社頼みになってしまいます。
ただ、全部管理委託だからといって管理会社に丸投げするのは間違いです。管理会社に言われるがまま管理を行っていると、不必要な修繕費が発生してしまう場合もあります。
全部管理委託でも、ご自身で不動産管理の基礎知識を身につけるのと、毎月のレポートや報告をもとに管理状況を把握しながら、今後どのように進めるか管理会社と関係を築き連携しながら進めるといいでしょう。
1-3.支払う管理手数料は一定額ではない
自主管理なら当然のことながら管理手数料は一切かかりません。ただし、自宅と賃貸物件に距離がある場合は、行き来する際のガソリン代などの交通費など別途費用がかかる場合もあります。
それに比べ、賃貸物件の管理を不動産会社に委託する場合、月々管理手数料として費用を支払わなくてはなりません。管理手数料は定額で料金設定されているわけでなく、管理会社ごとまちまちです。
月々の管理費用は安いけど修繕費が高額な企業や、費用は高いが手厚い管理業務を行ってもらえるなど企業により千差万別ですので、管理委託契約を締結する前に、業務内容や管理費用など明らかにしておく必要がります。
2.管理会社を比較する重要性
中古物件を購入したり建築から管理を一貫している企業に依頼したりすると、すでに管理会社は決まっているケースが多いです。このような場合、初めて不動産を所有するオーナーは、知らず知らずのうちに管理会社の比較検討を怠っています。
実際に賃貸物件を所有しているオーナーのうち、半数は管理会社を比較したことがないというアンケート結果も出ています。しかし、管理会社を検討することは管理費を見直すだけでなく、入居者の満足度にも直結する重要な役割を担っています。
それでは何故、不動産管理会社を比較しなくてはいけないのか。詳細について解説します。
2-1.会社によって管理業務が異なる
A社はプロパティマネジメント業務（PM業務）のみだが、B社はプロパティマネジメント業務（PM業務）からビルメンテナンス業務（BM業務）を総合的に請け負っている。このように企業によって、管理業務の守備範囲に違いがあります。
仮に、入居者の客付けから契約周りの管理と建物の定期的なメンテナンスを委託したくても、一部しか請け負っていない企業であれば、残りを別の企業に委託しなくてはならず管理会社とのやり取りが増えるので負荷がかかります。
まず、どこまでの管理業務を委託するか、その管理業務を行っているのはどこの企業か洗い出して該当する企業に相談してみましょう。
2-2.得られる収益に影響する
一概に管理手数料がいくらとお伝えするのは難しいですが、管理費用は物件の規模や契約形態によって異なってきます。一般的に管理会社に委託するプロパティマネジメント業務（PM業務）の相場は家賃収入の5％前後と言われています。前述でも解説した通り、プロパティマネジメント業務（PM業務）では清掃業務が含まれませんので、別途依頼する場合は費用がプラスでかかるので覚えておくとよいでしょう。
また、管理業務委託の方式の一つにサブリース方式があります。このサブリース方式の場合、空室が出ても家賃が保証されるという特長がある反面、管理手数料は家賃収入の10％～15％程度と割高です。
不動産の賃貸事業では、入居者からの家賃収入から必要経費を差し引いた金額が収益となるため、管理会社へ支払う金額によって収益が変化してきます。
月々数％の手数料が1年、10年と経てば大きな金額になってきます。得られる収益のバランスと管理力を天秤にかけ、的確な判断をくだしましょう。
3.安心して依頼できる企業選びのチェックポイント
所有した賃貸物件を自主管理ではなく管理委託する場合、どのように管理会社を選べばいいでしょうか。管理してもらえる業務内容はもちろんのこと、他にも注目すべき箇所がいくつもあります。そこで次からは、安心して依頼できる企業選びのポイントについて解説していきます。
長く付き合うことになる管理会社ですので、本記事を参考に最善の選択を導き出してください。
3-1.サービスの質や対応力
前述で紹介している通り、不動産管理と一言でまとめても多くの管理業務が発生します。なかでも、入居者募集から手続きなど対面で各種業務を行うため、入居者に与える印象は大きく物件の顔と言っても過言ではありません。そのため、管理会社に対して求められるのがサービスの質や対応力です。
人当たりの良さも重要ですが、多くの業務が発生する不動産管理では「その企業はどこまで対応しているのか」「いつ何時でも対応できるようにサポート窓口は設けられているのか」など実際に確認してみて管理会社の力量を図ると良いです。
また、緊急時のトラブルのようなスピード性が求められる場合を想定すると、迅速に対応できるよう所有物件から営業店舗の場所も考えて企業を選びましょう。
3-2.管理物件の入居率と間取り
管理している物件の入居率は、その管理会社の集客力や建物の管理力を表しているといえます。
入居率が高ければ、空室が出てもすぐに次の入居者で埋める集客力もしくは、入居者が物件に対し満足しているので継続的に更新していると容易に想像がつきます。
入居率をあわせて、管理物件ではどのような間取りの取り扱いが多いかも確認するとよいでしょう。間取りからは、どのようなタイプの物件を得意としているか、客付けでは単身者・ファミリー層のどちらから支持されているのかなど判断基準になります。
入居率はオーナーの収入にも直結しますので、相談先の管理している物件の入居率と間取りは気にかけておきましょう。
3-3.管理手数料を比べる
前述でもお伝えしましたが、管理手数料は定額ではございません。そのため、企業ごとに費用が設定されているため金額が異なってきます。安ければ良いというわけではないですが、サービス内容に見合う料金設定がされているか確認しましょう。
入居率は収入に影響しますが、管理手数料は支出に該当します。オーナーの収益は家賃収入から管理費や修繕費といった必要経費を引いた金額になるので、管理費を削減すれば自ずと手残りは増える計算になります。
そのため、複数社の管理手数料を比較すると妥当な料金を把握できるだけでなく、適正な料金設定の企業は真っ当な会社です。毎月かかる管理費は積もり積もって、将来得られる収益にもかかわる大事なことですので慎重な判断が必要です。
3-4.修繕や空室対策などの提案力
建物は年々劣化が進むので、修繕に対する提案力が重要です。建物の構造や工法によっても劣化スピードが変化するため、どのような修繕をいつ実施する計画なのか、明確な作業管理が必要です。また修繕計画に加え、修繕費も同時に提案できる企業は安心できるといえるでしょう。
なぜなら、月々の管理は安価に設定されていても、リフォームや改修などを高額な費用を設定している場合があるため、修繕計画と同時に金額感をわかっていれば事前にシミュレーションがたてられます。
また、空室対策についての提案力も確認しておきましょう。空室が出てすぐに入居者を募集して埋めるためには、退去後の原状回復から入居者募集の広告掲載など、スムーズにことを進めなくてはなりません。そのため、空室に対する対策の提案も確認しましょう。
どちらの提案にも言えるのが、提案が具体的で明確になっているかです。ビジネスでも用いられる5W2Hの視点で提案内容を判断するいいです。
3-5.担当者の誠実さ
不動産管理会社は、長く付き合っていくパートナーですので、担当者の誠実さは重要なポイントです。当事者意識をもってオーナーや入居者、物件に対して接してくれれば、まず要点のずれた提案や情報は出てきませんし、入居者にとっても満足いく物件が提供できます。
判断基準としては、オーナーにとって良いことも悪いことも包み隠さず話してくれる担当者は信頼のおける人でしょう。どこまで真摯に考え対応してくれるか、直接顔を合わせて人となりを見極めましょう。
4.不動産管理における今後の課題
物件を管理していくうえで考えていかなくてはならない2つの課題があります。それは、「空室率の増加」「入居者の高齢化」です。次からは、この2つの課題について考えていきましょう。
4-1.空室率の増加
日本の総人口は2008年をピークに減少しており、今後さらに人口減が予想されています。人口が減っているということは、賃貸物件を求める入居者になり得る人も減少していきます。そうなると、競合物件と熾烈な入居者の取り合いがうまれます。
今でも借り手市場と言われる不動産業に拍車がかかり、需要と供給のバランスが崩れた結果、今後さらに空室率の増加が予想されるでしょう。
その中でも特に注意すべきはアパートの空室率です。以下は一都三県でアパート（木造、軽量鉄骨）の空室率を表したグラフです。
出典：株式会社タス
ご覧いただいた通り、現に人口密度の高い首都圏でも空室率は増加しています。今でも空室率が増えている現状を考えると、今後の人口減少による空室率の増加について考えなくてはなりません。
また、日本人は新しいものを好む傾向が強く、中古よりも新築という傾向があります。今は新築の物件も、入居者が一回でも入るかもしくは、1年経過したら中古物件として扱われるので、どのように物件の価値を入居者に提供していくかが重要です。
4-2.入居者の高齢化
皆さんもご存知の通り、日本は「人生100年時代」という言葉が生まれるほど超高齢化社会に突入しています。内閣府の発表によると、高齢者人口の増加に伴い高齢者の単身世帯も比例して増加すると予想しています。
出典：内閣府
サービス付き高齢者住宅や高優賃と呼ばれる高齢者向け優良賃貸住宅など、高齢者向けの賃貸住宅は年々増加していてニーズの高さを伺えます。このような物件はバリアフリーに室内が整備されている、セキュリティ面が強化されているなど、安心して生活できる設備が充実しています。
しかし、高齢者向けに整備されていない物件でも、これだけ高齢者が増加すれば入居希望も増加してきます。空室率が増加しているなか、空室を埋めたいオーナーにとってはどのように高齢者を迎え入れるか考えなくてはいけません。
現実問題、65歳以上の高齢入居希望者に対して健康面や孤独死といった不安があります。仮にご自身の物件で孤独死があった場合、原状回復費用や家賃減額といったリスクがついてまわります。そのような事態を防ぐためにも、入居前に健康状態の確認や親族関係・連帯保証人など入念な審査を行う必要があります。
また、入居中も安否確認や安全性の確保など、入居者の親族や管理会社と連携した対策を講じましょう。
まとめ
物件オーナーとして賃貸事業を円滑に運営するには、経営者の視点を持つことが重要です。貸主である物件オーナー、借主である入居者が満足するのは勿論のことですが、物件のある地域・社会、近隣住民のすべてを幸せにするには、不動産管理は必要不可欠です。
不動産の管理を怠ると、入居者が現れず家賃収入が激減し、建物は傷み見栄えの悪い外観になってしまいます。建物の印象を悪くするだけでなく最悪の場合、近隣住民からのクレーム対応に追われることになるでしょう。不動産管理は言うなれば、建物に関わる全ての人を繋ぐ架け橋で、この架け橋が一つでも欠けると運営に支障をきたします。
賃貸事業は物件を所有してから管理業務がスタートで、不動産管理会社は大切な資産を守り長く付き合っていくパートナーになります。本記事を参考に、すべての人を満足させられる不動産管理に役立ててください。
