媒介って何？媒介契約の種類や締結前に確認しておきたい7つのこと

「マンションを借りたい」「不動産の売却を考えている」「マイホームを購入したい」など、不動産取引では「媒介」という言葉がよくでてきます。

日常生活ではあまり聞きなれない言葉に「そもそも媒介って何？」「媒介と仲介って何が違うの？」と思われる方も多いでしょう。

そこで今回は、基本的な媒介の説明から媒介契約の種類、契約時の注意点について詳しく解説していきます。

これから不動産取引をはじめる方は、ぜひ参考にしてください。

1.媒介とは宅建業法で定義している仲介のこと

賃貸物件の入居者募集や管理、不動産の売買取引など、依頼主と希望者の間に不動産会社が仲立ちしてもらうことがあります。これを一般的に「仲介」と呼びます。

不動産取引では安全性を担保しなくてはならないため、法規制によって定められています。
その法規制を担っているのが宅地建物取引業法（以下：宅建業法）です。

よく仲介と媒介は何が違うのかと疑問に持たれる方も多いと思いますが、宅建業法で「仲介」のことを「媒介」と定義しています。

そのため、仲介と媒介はほぼ同じ意味です。

また、不動産売買の取引など仲介業務を行う場合、不動産業者は宅地建物取引業（以下：宅建業）の資格を有していなくてはいけません。

2.媒介契約には3つの種類がある

依頼者が宅建業者に仲介してもらう際には、媒介契約を締結します。

ただし、不動産売買の取引では、書面による媒介契約書を取り交わすとルールが定められています。しかし、賃貸については法整備されていません。

そこで本記事では、主に「売買」の時に取り交わす媒介契約について詳しく解説していきます。
今お持ちの不動産を売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売買における媒介契約と言っても実は、3種類の媒介契約があります。

この3種類の媒介契約の違いを表にまとめると、以下通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社へ依頼	〇 明示型と非明示型がある	×	×
依頼主自らの取引	〇	〇	×
有効期間	双方の協議の上、決定する	3カ月以内	3カ月以内
報告義務及び報告頻度	△ 規制はなく任意	〇 2週間に1回以上	〇 1週間に1回以上
レインズ（指定流通機構）への登録	△ 登録義務はなく、依頼者からの要望があれば登録は可能	〇 媒介契約の締結から7日以内	〇 媒介契約の締結から5日以内

次からは、それぞれの媒介契約について解説していきます。
比較しながら違いについて理解していきましょう。

2-1.一般媒介契約

一度に複数の宅建業者に依頼できる唯一の媒介契約です。
さらに一般媒介契約を分解すると2種類あり、「明示型」と「非明示型」があります。

明示型と非明示型の違いについては、以下の通りです。

2-2.専任媒介契約

依頼できる宅建業者は1社のみの媒介契約です。そのため、他の宅建業者に依頼することができません。

専任媒介契約では、一般媒介契約と同様に依頼主が購入希望者を見つけての契約締結が可能です。
ただし、専任媒介契約を締結した宅建業者以外の媒介によって希望者と契約した場合、本来依頼していた媒介業者に違約金が発生します。
違約金の額は媒介契約を締結した際の報酬額が義務付けられています。

また、依頼主にへの報告業務の頻度が設けられています。
2週間に1回以上、進捗状況の報告が義務付けられているため、依頼者も状況把握が可能です。

他にも、宅建業者は依頼者との媒介契約を締結してから7日以内に対象物件をレインズ（指定流通機構）へ登録する義務や有効期間は3カ月以内で自動更新の特約は不可など制約があります。

そのため、媒介業者は売買契約成立に向けて努めなくてはいけません。

2-3.専属専任媒介

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく依頼できる宅建業者は1社のみです。他の宅建業者の媒介によって契約すると違約金が発生します。

業務規則についても専任媒介契約と同じく、レインズへ登録や有効期間は3カ月までの制限に変わりありません。

専任媒介契約との違いは、依頼主自身が購入希望者を見つけて売買契約が締結した場合も、違約金を支払う必要があります。

このように、専任媒介契約に比べると厳しい制約ですが、報告頻度は1週間に1回以上、レインズへの登録は媒介契約締結から5日以内と、宅建業者は迅速に契約成立を成し遂げるための義務は強くなります。

3.媒介契約を締結する前に確認しておきたい7つの事項

一般的に媒介契約書は、国土交通省が定めている「標準媒介契約約款」を基にして作成されています。

媒介契約の種類だけでなく、依頼者は希望どおりの契約内容になっているか、締結前に契約内容を十分に確認する必要があります。
一度締結してしまうと、契約者は契約内容に承諾したみなされ、さまざまな義務が生じます。

のちにトラブルを未然に防ぐためにも、締結前に媒介契約の種類だけでなく、契約内容を注意深く確認しましょう。

3-1.標準媒介契約約款であるか否かの別

標準媒介契約約款とは、国土交通省があらかじめ定めた定型的な媒介契約の契約条項です。

国土交通省では、この標準媒介契約約款による媒介契約で締結するように指導しています。
そのため、不動産会社の多くは、この「標準媒介契約約款」を基に契約書を作成して交付しています。

ただし、宅建業者が標準媒介契約約款に基づかない媒介契約書の作成も可能です。
その際には、媒介契約書に「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を契約書に記載する義務があります。

標準媒介契約約款に基づく契約書なのか。基づかない場合には、しっかりとした理由が明記されているのか確認しましょう。

3-2.媒介契約の種類

媒介契約書の種類は、要望通りの媒介契約書になっているか確認します。
また、一般媒介契約を締結する場合には、明示型なのか非明示型のどちらの契約にあたるのか明記しなくてはいけません。

3-3.媒介する物件の表示

媒介する物件の所在地に誤りがないか、また購入希望者は希望条件に不足がないか確認します。

3-4.業務内容と業務規則が明記されているか

媒介契約書には、媒介業者がどこまでの業務を請け負うのか内容が記載されています。具体的な内容がわかりにくければ、詳細を追記してもらうこともできます。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、宅建業法によりレインズ（指定流通機構）への物件登録、業務状況の報告が義務になっています。

そのため、規則通りの契約内容になっているか確認しましょう。

3-5.契約の有効期間

媒介契約の有効期間が正しく記載されているか確認します。

専任媒介契約および専属専任媒介契約は3カ月以内と制限されています。一方、一般媒介契約では、有効期限の法令上の規制がありません。
ただし、標準媒介契約約款では3カ月以内を推奨しているので、3カ月以上に設定されている場合には注意が必要です。

有効期間とあわせて確認したいのが、期間の更新についてです。
媒介契約では依頼者側の要望によって更新できるものであり、自動更新などの特約は不可となっています。
そのため、契約内容に自動更新と記載がある媒介業者との契約は避けましょう。

3-6.媒介価格

販売活動において判断材用のひとつになる重要な役割です。
依頼者の売却希望価格と媒介業者の調査やアドバイスを含め、最終的に決定した媒介価格が正しく記載されているか確認します。

3-7.仲介手数料（報酬額）

契約書には仲介手数料の他に、報酬の支払い時期が正しく記載されているか確認します。
媒介業者が受け取る仲介手数料は、国土交通省の告示で上限額が定められています。そのため、契約を結ぶ前に双方で協議し、適正額を決定してください。

また、売買と賃貸では、以下の仲介手数料の上限額が定められています。

■売買の場合

物件の売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の金額	取引価格の5%以内
200万円超400万円以下	取引価格の4%以内
400万円超	取引価格の3%以内

※報酬額には消費税が別途かかります。

例えば、売却価格が1,000万円の物件で仲介手数料を算出する場合、上記の計算方法を用いると以下のように算出できます。

ただし、物件の売買価格が400万円を超える仲介手数料を算出するときに便利な「速算方法」という方法があります。
計算方法は以下の通りです。

このように、売買価格が1,000万円の場合でも、速算方法を使えばすぐに計算ができます。
仲介手数料の上限をすぐに知ることができるこのようにこのようにので覚えておいて損はないでしょう。

■賃貸の場合

種別	仲介手数料の上限額
居住専用建物の賃貸	「（賃料1カ月分÷2）×1.1％（消費税）」が上限額
居住専用以外の建物や宅地の賃貸	「賃料1カ月分×1.1％（消費税）」が上限額
賃借の代理	「賃料1カ月分×1.1％（消費税）」が上限額

居住専用建物の賃貸の場合は、賃貸人、賃借人のそれぞれから不動産業者は上限額を受け取りが可能です。
また、賃貸人、賃借人のどちらか一方が総額の「賃料1カ月分×1.1％（消費税）」を支払うを定めることも可能となっています。

ただし、仲介手数料以外の費用として、広告費や出張費など、依頼者が特別な依頼で要した費用の実費相当分が別途かかる場合もあります。

仲介手数料は費用負担に関するトラブルが多いので、締結前に支払う報酬額を明確にしておきましょう。

4.結局どの媒介契約にすれば良い？ニーズ別のおすすめを紹介

ここまで、媒介契約の種類や事前に契約内容を確認する重要性について解説してきました。
しかし、結局どの媒介契約にすればいいのか悩まれている方もいらっしゃるでしょう。

そこで、次からはニーズ別におすすめできる媒介契約についてまとめて紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

4-1.すぐにでも不動産を売却したいなら「一般媒介契約」の明示型

複数の媒介業者に依頼できる一般媒介契約は、購入希望者を集いやすいのが特徴です。
とくに明示型の契約では、他社との競争原理が働くのでスピード感をもって契約までこぎつけることができます。

また、売却することを周りに知られたくない場合にも一般媒介契約は有効です。
なぜなら、レインズ（指定流通機構）への登録が義務ではなく任意になります。

レインズ（指定流通機構）に物件が登録されると、他の媒介業者も物件情報が閲覧できるようになります。
そのため、周囲に知られずに自宅を売却したいのであれば、登録が不要な一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

4-2.時間に余裕があり希望の売却価格があるなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」

売却までにある程度、時間に余裕があって売却価格に希望がある場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約が良いでしょう。

立地や築年数など売却に不利となる条件の不動産は、どうしても販売するまでに時間がかかります。
また、売主の売却希望価格によっては販売活動も手間取ることでしょう。

しかし、時間をかけて販売活動することにより、希望価格で売却できる可能性が高まります。
そのためには、営業力のある不動産会社をパートナーにしなくてはいけません。

同然、一社にしか依頼できない専任媒介契約や専属専任媒介契約は、他社に契約が流れてしまうリスクが少なく、独占的に媒介業務を請け負えます。
そのため、媒介業者は専任媒介契約や専属専任媒介契約をおすすめしてきます。

「立地や築年数が古く人気のない物件」「多少時間がかかっても希望売却価格は曲げたくない」など、一般媒介契約では難しく信頼できる媒介業者だと納得できれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

まとめ

不動産売買では、媒介契約といっても「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の中から、ご自身にあった契約を締結することが重要です。

しかし、媒介契約の種類だけで契約を結ぶのではなく、必ず締結前に契約内容を確認しましょう。

本記事で紹介した7つの確認事項を参考にしていただき、契約が不利にならないよう媒介業者を見定め、信頼できる業者を見つけなくてはいけません。

媒介業者への相談は無料でできますので、複数社から話しや契約内容を聞くことで、最適な業者を見つけやすくなります。

希望通りの不動産売買ができるよう本記事が参考になれば幸いです。